Prix au m² par commune

Le tableau indique, pour chacune des 28 communes françaises que nous couvrons, le nombre de ventes et le prix médian au mètre carré de surface bâtie des maisons seules et des appartements seuls vendus entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. Les chiffres proviennent exclusivement de DVF, le fichier public des ventes immobilières publié par l'administration fiscale française. Monaco est un État distinct sans données DVF : il ne figure donc pas dans le tableau.

Le mode de calcul

1. Source. DVF (Demandes de valeurs foncières), publié par la Direction générale des finances publiques, dans les fichiers geo-dvf de data.gouv.fr, pour le code INSEE de chaque commune.
2. Période. Ventes datées du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, d'après les fichiers disponibles lorsque nous avons calculé les chiffres, le 11 octobre 2026.
3. Nature de la mutation. Seules les mutations enregistrées comme ventes sont retenues. Les ventes en l'état futur d'achèvement de logements neufs, les échanges et les adjudications sont exclus.
4. Un logement par vente. Seules les mutations portant sur exactement une maison ou exactement un appartement sont comptées. Une mutation portant sur deux logements, comme une villa vendue avec une maison d'amis distincte enregistrée comme seconde maison, est écartée car son prix ne peut pas être réparti entre eux.
5. Seuils. Les ventes inférieures à 50 000 € ou d'une surface bâtie inférieure à 20 m² sont exclues, afin d'écarter les cessions symboliques et les enregistrements peu susceptibles de décrire un logement complet.
6. Prix au m². Pour chaque vente, le prix divisé par la surface bâtie retenue par les services fiscaux (la surface réelle bâtie). Le tableau donne la médiane de ces valeurs (arrondie à la dizaine d'euros la plus proche) et le prix de vente médian (arrondi au millier d'euros le plus proche).

Ce que montrent les chiffres

Pour les maisons, les médianes se répartissent en trois groupes. Saint-Jean-Cap-Ferrat (31 550 € le m² sur 29 ventes) et Saint-Tropez (25 710 € sur 116 ventes) se détachent nettement de toutes les autres communes, suivies de Ramatuelle (18 120 €), Beaulieu-sur-Mer (17 880 €, sur 13 ventes seulement), Èze (14 300 €) et Villefranche-sur-Mer (13 690 €). Roquebrune-Cap-Martin, Gassin, Cap-d'Ail et Théoule-sur-Mer forment un deuxième groupe, entre 8 640 € et 10 930 €.

L'essentiel de la Riviera ouest présente, avec Nice, des valeurs très proches. Mougins (7 100 €), Opio (7 090 €), Antibes (7 060 €), Cannes (6 960 €), Châteauneuf-Grasse (6 950 €), Valbonne (6 660 €), Nice (6 490 €), Roquefort-les-Pins (6 370 €), Biot (6 340 €) et La Colle-sur-Loup (6 120 €) se situent tous entre 6 000 € et 7 100 €. Grasse affiche la médiane la plus basse pour les maisons, à 4 870 €.

Pour les appartements, Saint-Jean-Cap-Ferrat (12 390 €) et Saint-Tropez (11 670 €) arrivent de nouveau en tête. Nice (13 070 ventes d'appartements) et Cannes (4 450) sont de loin les deux plus grands marchés d'appartements ; leurs médianes s'établissent respectivement à 4 760 € et 5 720 €.

Comment utiliser les chiffres

1. Comparez des communes, pas des maisons. Une médiane décrit la vente du milieu dans une commune sur deux ans. C'est une base raisonnable pour comparer Biot et Mougins ; ce n'est pas l'estimation d'un bien en particulier.
2. Vérifiez le nombre de ventes. Lorsqu'une commune enregistre peu de ventes, comme 13 maisons à Beaulieu-sur-Mer et à Cap-d'Ail ou 5 appartements à Opio, une seule vente atypique déplace la médiane. Considérez ces chiffres avec prudence.
3. N'oubliez pas le terrain. Le prix d'une maison inclut son terrain, sa piscine et ses dépendances. Le diviser par la surface bâtie attribue tout cela à la maison : les communes aux grands terrains affichent donc pour les maisons des valeurs plus élevées que ne le justifieraient les seules constructions.
4. Lisez aussi le prix médian. Châteauneuf-Grasse a une médiane au m² inférieure à celle de Mougins mais un prix médian des maisons plus élevé (1 012 000 € contre 850 000 €), signe que les maisons qui s'y sont vendues étaient plutôt plus grandes.
5. Pour décider, appuyez-vous sur des références. Pour un achat ou une vente, ce qui compte, ce sont des ventes comparables prises une à une et ajustées pour le terrain, la vue et l'état ; voir comment se fait une estimation.

Ce que les chiffres ne montrent pas

1. Les quartiers. Les chiffres DVF présentés ici sont établis par commune. Le Cap d'Antibes et le centre d'Antibes partagent un même code INSEE, tout comme la Californie et le centre de Cannes ; voir les guides Cap d'Antibes et Cannes pour les différences.
2. L'évolution dans le temps. Les deux années étant cumulées, le tableau ne montre pas si les prix ont monté ou baissé entre 2024 et 2025.
3. Les logements neufs vendus sur plan. Ils sont exclus par la méthode.
4. La qualité du bien. DVF n'enregistre ni la vue, ni l'état, ni les finitions, ni l'orientation.
5. Monaco. La principauté n'a pas de données DVF ; voir Monaco et acheter à Monaco.
6. Les ventes les plus récentes. DVF est mis à jour en avril et en octobre et l'enregistrement des ventes prend du temps : les derniers mois de 2025 peuvent donc être incomplets et les publications suivantes peuvent ajouter des ventes.

Pour les ventes au-delà de 1 million et de 2 millions d'euros et ce qu'elles disent du marché haut de gamme, consultez le rapport de marché. Pour le caractère de chaque commune, commencez par les guides de secteur.

Mise à jour: 11 octobre 2026