Une ville active de 51 000 habitants sur les pentes qui dominent Cannes, avec un centre ancien protégé, un savoir-faire du parfum reconnu par l'UNESCO et des hameaux où le terrain et la vue coûtent encore moins cher que sur le littoral.
Grasse est la plus grande ville du moyen pays cannois. L'INSEE y recensait 50 970 habitants en 2023, sur une commune de 44 km² qui s'élève d'environ 80 mètres à sa limite sud jusqu'aux hauteurs calcaires qui dominent la ville. On y travaille, on y fait ses courses et on y scolarise ses enfants toute l'année.
L'identité de la ville, c'est le parfum. En 2018, l'UNESCO a inscrit les savoir-faire liés au parfum en Pays de Grasse sur la Liste représentative du patrimoine culturel immatériel de l'humanité : la culture de la plante à parfum, la connaissance et la transformation des matières premières naturelles et l'art de composer le parfum. Le Musée international de la parfumerie occupe l'hôtel de Pontevès, en centre-ville. Le calendrier des fleurs rythme toujours l'année, avec l'Expo Rose en mai et la Fête du Jasmin le premier week-end d'août, organisée chaque année depuis 1946.
Le centre ancien est étroitement protégé. Son secteur sauvegardé a été créé le 26 novembre 1974 et il est régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ; depuis la loi patrimoine de 2016, c'est un site patrimonial remarquable. Les façades, les toitures et même les travaux intérieurs y sont soumis à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France.
La commune est assez vaste pour réunir plusieurs lieux distincts, chacun avec sa chapelle et son caractère.
Magagnosc, à l'est, se situe à environ 400 mètres d'altitude ; il est mentionné dès 1248. Ses maisons s'étagent sur des coteaux en restanques orientés au sud, face à la côte. Ses hameaux ont mené pendant des siècles des procès contre Grasse pour obtenir leur autonomie. C'est aujourd'hui un secteur résidentiel recherché par les acquéreurs qui veulent une vue et un jardin tout en restant à quelques minutes du centre-ville. Grasse compte deux codes postaux, 06130 et 06520 : vérifiez celui du bien lors de vos recherches.
Plascassier est le hameau le plus excentré, à environ 300 mètres d'altitude sur un promontoire au sud-est, entouré de terres agricoles et limitrophe de Valbonne. Il possède sa propre paroisse depuis 1770. Édith Piaf y est morte en 1963. Sa situation en fait la partie de Grasse la plus proche de Sophia Antipolis.
Saint-Jacques, Saint-Antoine, Saint-Mathieu, Sainte-Anne et Saint-Claude sont des quartiers qui portent le nom de leur chapelle ; Saint-Jacques s'étend le long de la route d'Auribeau. Les Aspres sont traversés par le canal de la Siagne, sur des coteaux pentus et rocailleux. Le Plan, rattaché à Grasse en 1743, regroupe plusieurs secteurs, dont La Paoute et Sainte-Marguerite.
| Ventes enregistrées | Prix médian au m² | Prix médian | Ventes de 1 M€ ou plus | Ventes de 2 M€ ou plus | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 388 | 4 870 € | 450 000 € | 40 | 5 |
| Appartements | 1103 | 3 030 € | 170 000 € | 0 | 0 |
Source : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement d'au moins 50 000 € et 20 m². Prix médian au m² de surface bâtie.
Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, la base DVF a enregistré 388 ventes de maisons à Grasse, à une médiane de 4 870 € par m² de surface bâtie et un prix médian de 450 000 €, ainsi que 1 103 ventes d'appartements à une médiane de 3 030 €/m². Ce sont les chiffres les plus bas pour les maisons parmi les communes du moyen pays que nous couvrons : sur la même période, Opio affichait 7 090 €/m² et Châteauneuf-Grasse 6 950 €/m². Quarante maisons se sont vendues plus de 1 M€, cinq plus de 2 M€ et la vente la plus élevée a atteint 4,3 M€. Concrètement, les acquéreurs trouvent ici davantage de terrain et d'espace pour leur budget, tandis que les maisons avec vue dégagée sur les coteaux de Magagnosc et de Plascassier peuvent se vendre bien au-dessus de la médiane communale.
Le parc immobilier est varié : maisons de ville et appartements dans le centre ancien, maisons de maître du XIXe siècle avec jardin en lisière de ville, villas construites à partir des années 1960 sur des terrains en restanques et, en plus petit nombre, maisons d'architecte contemporaines. Sur les terrains en coteau, renseignez-vous tôt sur la zone du PLU, l'accès des véhicules de secours et l'état des risques figurant dans les diagnostics ; nos guides sur les piscines, les extensions et l'urbanisme et sur les diagnostics immobiliers expliquent les points à vérifier.
Grasse convient aux acquéreurs qui recherchent une vraie ville plutôt qu'une station balnéaire : les familles qui veulent des écoles et des services à proximité, les actifs qui travaillent à Sophia Antipolis ou à Cannes et les acheteurs internationaux qui préfèrent un grand jardin et une vue à un terrain plus petit près de la mer. Ceux qui privilégient des villages plus calmes, aux prix au m² plus élevés, la comparent souvent avec Opio, Le Rouret et Châteauneuf-Grasse ou avec Valbonne.
La ville compte deux lycées publics, le lycée Amiral de Grasse (avenue Sainte-Lorette) et le lycée Alexis de Tocqueville (chemin de l'Orme), ainsi que le lycée privé Fénelon. Les familles qui recherchent des programmes internationaux se tournent généralement vers Valbonne et Mougins ; notre guide des écoles internationales les présente.
Les marchés rythment la semaine. Le mercredi, les étals occupent le cours Honoré Cresp ; le samedi, le marché alimentaire s'installe place aux Aires et place Morel ; en juillet et en août, un marché nocturne a lieu le jeudi. Les golfeurs disposent du golf 18 trous du Claux-Amic sur la commune et du golf de la Grande Bastide, tout proche, à Châteauneuf-Grasse.
Grasse est le terminus de la ligne ferroviaire Cannes-Grasse, fermée au XXe siècle et rouverte en 2005. Les TER circulent environ toutes les heures via Cannes ; certains poursuivent jusqu'à Antibes et Nice. Par la route, la pénétrante Cannes-Grasse relie la ville à l'autoroute A8 à la sortie 42 ; la route Napoléon monte vers les Alpes au nord.
En distance routière, le centre de Grasse se trouve à environ 36 km de l'aéroport Nice Côte d'Azur, soit 40 à 45 minutes environ hors heures de pointe ; il est à environ 14 km de Sophia Antipolis, soit 20 à 25 minutes environ. Magagnosc est à environ 30 km de l'aéroport et à 12 km de Sophia. Plascassier est le mieux placé : environ 26 km de l'aéroport et 8 km de Sophia, en général 10 à 15 minutes ; notre guide s'installer près de Sophia Antipolis compare les communes où résident les actifs du technopôle.
Nous présentons des biens avec notre partenaire, l'agence Azure & Stone Immobilier, dont une villa contemporaine sur les hauteurs de Magagnosc. Les annonces en cours pour ce secteur figurent ci-dessous. Si vous recherchez un bien précis, un mandat de recherche ou le registre off-market nous permet de chercher pour vous.
Villa contemporaine d'architecte sur les hauteurs de Magagnosc, au-dessus de Grasse, tournée vers une vue panoramique sur la mer et la vallée. Quatre chambres avec chacune sa salle d'eau, un bureau, une piscine et un pool house sur un terrain d'environ 6 765 m² exposé plein sud.
La base DVF indique une médiane de 4 870 €/m² et un prix médian de 450 000 € pour les 388 maisons vendues à Grasse entre janvier 2024 et décembre 2025. Les maisons avec terrain et vue dégagée à Magagnosc ou à Plascassier peuvent se situer bien au-dessus de cette médiane.
Oui. Ce sont deux hameaux de la commune de Grasse, chacun avec son église. Magagnosc se trouve à l'est du centre et Plascassier au sud-est, en direction de Valbonne.
Oui. La gare de Grasse est le terminus de la ligne venant de Cannes, desservie par des TER environ toutes les heures. Certains trains vont jusqu'à Antibes et Nice sans changement.
Environ 36 km par la route depuis le centre-ville, soit 40 à 45 minutes environ hors heures de pointe. Plascassier est plus proche, à environ 26 km.
Non. Le centre historique est un site patrimonial remarquable régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur : la plupart des travaux extérieurs et de nombreux travaux intérieurs nécessitent l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Demandez à votre notaire de vérifier les règles avant de signer.
Mise à jour: 11 octobre 2026
