En bref
Pour un logement ancien, l'acheteur doit prévoir environ 6,9 % du prix dans les Alpes-Maritimes et environ 7,4 % dans le Var au titre des droits de mutation, des émoluments réglementés du notaire et de la contribution de sécurité immobilière, auxquels s'ajoutent les formalités et débours chiffrés par le notaire. Environ 5,8 points (Alpes-Maritimes) ou 6,3 points (Var) de ce total sont des impôts. Pour un logement neuf vendu avec TVA, les droits tombent à environ 0,7 % et le total reste généralement inférieur à 3 %. Les honoraires d'agence sont distincts : ils sont fixés par le barème publié de chaque agence et l'annonce doit indiquer s'ils sont à la charge de l'acheteur ou du vendeur.
Ce guide est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Votre notaire vous remettra une estimation écrite pour votre achat.
Ce qui compose la facture du notaire
| Poste | Bénéficiaire | Mode de calcul | Ancien, Alpes-Maritimes (Var) |
|---|---|---|---|
| Taxe départementale | Le département | Taux voté par le département, plafonné par la loi | 4,50 % (5,00 %) du prix |
| Taxe communale | La commune ou un fonds départemental | Fixée par la loi | 1,20 % du prix |
| Frais d'assiette et de recouvrement | L'État | 2,37 % de la taxe départementale | 0,10665 % (0,1185 %) du prix |
| Émoluments du notaire | Le notaire | Barème dégressif réglementé, plus 20 % de TVA | Environ 1 % entre 1 million et 2 millions d'euros |
| Contribution de sécurité immobilière | L'État | 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 € | 0,10 % du prix |
| Formalités et débours | Divers services | Coût des recherches, des certificats et de la publicité | Un montant forfaitaire chiffré par le notaire |
Les notaires estiment eux-mêmes que les impôts et taxes représentent environ huit dixièmes d'une facture type, les débours environ un dixième et leur propre rémunération environ un dixième.
Les droits de mutation : comment le taux est fixé
Le taux départemental de droit commun est de 3,80 % ; les départements peuvent le porter à 4,50 %. La loi de finances pour 2025 leur a permis d'aller plus loin, jusqu'à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse ne s'applique pas lorsque le logement est la première acquisition de l'acheteur et deviendra sa résidence principale.
Selon le tableau des taux publié par l'administration fiscale au 1er juin 2026, le Var a voté le taux majoré et les Alpes-Maritimes ont conservé 4,50 % :
| Département | Taux de droit commun | Première acquisition d'une résidence principale | Total des droits sur un bien ancien, cas général |
|---|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (06), dont Cannes, Grasse, Antibes, Nice et Menton | 4,50 % | 4,50 % | 5,80665 % |
| Var (83), dont Saint-Tropez, Ramatuelle et Gassin | 5,00 % | 4,50 % | 6,3185 % |
L'administration fiscale publie un nouveau tableau chaque fois qu'un département modifie son taux ; votre notaire appliquera donc le taux en vigueur le jour de la signature. Une résidence secondaire achetée par un non-résident supporte le taux de droit commun.
Les émoluments du notaire
La rémunération propre du notaire sur une vente est fixée par voie réglementaire selon un barème dégressif appliqué au prix. La TVA à 20 % s'y ajoute. Le tarif renouvelé le 1er mars 2026 a maintenu ce barème inchangé jusqu'au 29 février 2028.
| Tranche du prix | Taux hors TVA |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le notaire peut consentir une remise pouvant atteindre 20 % sur la part des émoluments calculée sur la fraction du prix égale ou supérieure à 100 000 €. Elle est laissée à son appréciation et ne peut être exigée.
Exemples chiffrés pour un bien ancien
Les chiffres retiennent le taux de droit commun de chaque département et aucune remise sur les émoluments. Les formalités et débours sont exclus, car chaque notaire les chiffre séparément.
| Prix et département | Droits de mutation | Émoluments TVA comprise | Contribution de sécurité immobilière | Total | Part du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 800 000 €, Alpes-Maritimes | 46 453 € | 8 147 € | 800 € | 55 400 € | 6,93 % |
| 800 000 €, Var | 50 548 € | 8 147 € | 800 € | 59 495 € | 7,44 % |
| 1 500 000 €, Alpes-Maritimes | 87 100 € | 14 859 € | 1 500 € | 103 459 € | 6,90 % |
| 1 500 000 €, Var | 94 778 € | 14 859 € | 1 500 € | 111 136 € | 7,41 % |
Les droits sont calculés sur le prix stipulé dans l'acte. Demandez à votre notaire comment seront présentés les honoraires d'agence et les éventuels meubles compris dans la vente, car les deux ont une incidence sur les montants.
Les logements neufs
Un logement vendu neuf par un promoteur, en général dans les cinq ans de son achèvement, comporte la TVA dans son prix. L'acheteur acquitte alors une taxe départementale réduite de 0,70 %, avec des frais d'assiette de 2,14 % de cette taxe et sans taxe communale : environ 0,715 % au total. S'y ajoutent les émoluments du notaire et la contribution de 0,10 %. Aux prix retenus dans ce guide, le total reste généralement inférieur à 3 % du prix, contre environ 7,4 % dans l'ancien. Consultez les logements neufs à vendre.
Les honoraires d'agence
Les honoraires d'agence sur une vente ne sont pas fixés par la loi. Chaque agence doit publier un barème exprimé toutes taxes comprises. Toute annonce doit indiquer le prix et préciser qui paie les honoraires. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acheteur, l'annonce les indique en pourcentage du prix hors honoraires. Notre barème figure sur la page barème des honoraires.
Si vous confiez un mandat de recherche à un chasseur immobilier, ses honoraires sont fixés dans le mandat et généralement payés à la signature de l'acte authentique.
Autres frais à prévoir
- Les frais de crédit si vous empruntez : frais de dossier, caution ou inscription hypothécaire et assurance emprunteur (voir le crédit immobilier pour les non-résidents).
- Traductions et procurations si vous ne lisez pas le français ou ne serez pas présent.
- Le transfert de devises : comparez votre banque avec un prestataire de transfert agréé bien avant la signature.
- Les impôts à compter du 1er janvier qui suit l'achat : taxe foncière et, pour une résidence secondaire, taxe d'habitation (voir la fiscalité immobilière en France).
- Une expertise si vous le souhaitez. La France n'impose aucune expertise structurelle ; l'acheteur d'une villa ancienne peut donc faire inspecter le bâtiment avant de signer.
Pour l'ordre des paiements, consultez acheter un bien en France et de l'offre à la remise des clés. Pour les prix par commune, consultez les prix au m².
Questions fréquentes
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire si l'essentiel est constitué d'impôts ?
Parce que le notaire encaisse l'ensemble lors de la signature de l'acte authentique. Environ huit dixièmes de la facture reviennent à l'État, au département et à la commune ; les émoluments réglementés du notaire en représentent environ un dixième.
Les non-résidents paient-ils des droits plus élevés ?
Non. Les droits de mutation dépendent du département et de la nature du bien. Ils ne dépendent ni de la résidence ni de la nationalité. Un non-résident qui achète une résidence secondaire supporte le taux de droit commun, soit 4,50 % pour la part départementale dans les Alpes-Maritimes et 5,00 % dans le Var.
Puis-je négocier les frais du notaire ?
Dans certaines limites seulement. Le barème est réglementé, mais le notaire peut consentir une remise pouvant atteindre 20 % sur les émoluments correspondant à la fraction du prix à partir de 100 000 €. Cette remise relève de son choix.
Le vendeur peut-il payer les frais de notaire ?
La loi met les frais de l'acte à la charge de l'acheteur, sauf convention contraire des parties. Les promoteurs proposent parfois de les prendre en charge dans le neuf ; dans l'ancien, c'est généralement le prix qui se négocie.
Avoir deux notaires coûte-t-il plus cher ?
Non. Lorsque l'acheteur et le vendeur désignent chacun un notaire, les deux se partagent les mêmes émoluments réglementés.
Quand dois-je payer les frais ?
Avant la signature de l'acte authentique. Peu avant cette signature, le notaire vous demande de virer le solde du prix et l'estimation des frais sur le compte de l'office notarial. Un décompte définitif vous est adressé ensuite.
Mise à jour: 11 octobre 2026