En bref
Un non-résident peut emprunter auprès d'une banque française pour acheter un logement sur la Côte d'Azur. Depuis le 1er janvier 2022, les prêteurs français doivent respecter une décision contraignante du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le total des remboursements d'emprunts, assurance comprise, ne peut dépasser 35 % des revenus nets de l'emprunteur. La durée du prêt ne peut excéder 25 ans ; la limite est de 27 ans pour un logement neuf ou un achat accompagné de travaux importants. Les banques peuvent déroger à ces limites pour 20 % au plus de leurs nouveaux prêts chaque trimestre, mais l'essentiel de cette marge est réservé aux résidences principales. En pratique, un non-résident qui achète une résidence secondaire doit s'attendre à financer sur ses fonds propres un apport important et la totalité des frais d'acquisition. Il doit prévoir environ deux mois pour le prêt.
Ce guide est une information générale et non un conseil financier ou juridique. Une banque ou un courtier agréé étudiera votre propre situation.
Les règles du HCSF
| Règle | Limite | Détail |
|---|---|---|
| Taux d'endettement | 35 % | L'ensemble des remboursements d'emprunts et de l'assurance emprunteur, rapporté aux revenus nets |
| Durée maximale | 25 ans | Jusqu'à 27 ans pour un logement neuf ou pour un logement ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total ; jusqu'à deux ans de différé d'amortissement |
| Marge de flexibilité | 20 % de la production nouvelle de chaque banque par trimestre | Au moins 70 % de cette marge réservés aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants ; les 30 % restants (6 % de la production nouvelle) sont d'usage libre |
| Prêts relais | Exclus du calcul du taux d'endettement | Lorsque le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, déduction faite de tout prêt qui le grève |
La part de la marge que les banques peuvent utiliser librement est limitée. Les acquéreurs d'une résidence principale sont prioritaires sur les autres. Un non-résident qui achète une résidence de vacances doit donc considérer que les limites de 35 % et de 25 ans s'appliquent pleinement.
Le montant que vous pouvez emprunter
Le droit français ne fixe aucune quotité de financement maximale : chaque banque fixe la sienne. Les courtiers font souvent état de 70 % à 80 % du prix pour les emprunteurs résidant dans l'Union européenne dont les revenus sont justifiés. Les autres peuvent s'attendre à moins. Considérez ces chiffres comme des hypothèses à vérifier auprès des prêteurs et non comme des règles. Les banques attendent généralement que les frais de notaire, les droits de mutation et les éventuels honoraires d'agence soient payés sur vos fonds propres ; pour un bien ancien, prévoyez donc votre apport plus environ 7,4 % du prix (voir les frais d'acquisition en France). Sur l'achat par l'intermédiaire d'une société, consultez en nom propre ou en SCI.
Le taux d'intérêt est plafonné par le taux d'usure, que la Banque de France révise chaque trimestre et qui s'applique au coût total annuel du prêt, assurance et frais compris. À compter du 1er octobre 2026, les plafonds applicables aux prêts immobiliers à taux fixe sont les suivants :
| Durée | Taux d'usure à compter du 1er octobre 2026 |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,09 % |
| De 10 ans à moins de 20 ans | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,40 % |
| Prêts à taux variable | 5,52 % |
| Prêts relais | 6,49 % |
Ce sont des plafonds et non les taux qui vous seront proposés.
Les étapes
- Avant de faire une offre. Réunissez vos documents : passeport, justificatif de domicile, avis d'imposition des trois dernières années, derniers bulletins de salaire ou comptes de votre société, relevés bancaires et état de votre patrimoine et de vos dettes. Des traductions peuvent être nécessaires. Demandez à une banque ou à un courtier une estimation du montant que vous pouvez emprunter.
- À la signature du compromis. L'avant-contrat comporte une condition suspensive d'obtention du prêt qui en précise le montant, la durée et le taux maximal. Selon la loi, elle ne peut durer moins d'un mois ; les avant-contrats prévoient souvent 45 à 60 jours. Déposez aussitôt vos demandes auprès des prêteurs et conservez leurs réponses écrites.
- L'assurance emprunteur. La banque peut exiger une assurance décès et invalidité. Elle ne peut pas imposer son propre assureur, à condition que le contrat alternatif présente un niveau de garantie équivalent. Vous pouvez changer d'assureur à tout moment après la signature. Pour les prêts de 200 000 € au plus par assuré, remboursés avant l'âge de 60 ans, aucun questionnaire de santé ne peut être exigé.
- La garantie. La banque prend soit une hypothèque inscrite sur le bien, soit la caution d'un organisme de cautionnement spécialisé. Son coût est inclus dans le coût total du crédit.
- L'offre de prêt. La banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours. Vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours pleins. Le prêt devient caduc si le contrat de vente n'est pas conclu dans les quatre mois de l'acceptation.
- La signature de l'acte. La banque verse les fonds au notaire, qui les ajoute à votre apport et paie le vendeur le jour où vous signez l'acte authentique.
Courtiers et banques privées
| Solution | Pour qui | Points à vérifier |
|---|---|---|
| Banque de réseau française | Les acheteurs dont les revenus en euros sont simples à justifier ; les acheteurs qui ouvrent un compte et y transfèrent leur épargne | Demandez dès le départ si la banque accepte les dossiers de non-résidents pour une résidence secondaire |
| Courtier en crédit spécialisé dans les non-résidents | La plupart des acheteurs internationaux, en particulier ceux dont les revenus sont dans une autre devise | Les courtiers doivent être immatriculés à l'ORIAS ; leurs honoraires ne sont généralement dus qu'à la signature du prêt |
| Banque privée | Les prêts plus importants, les revenus complexes ou les acheteurs qui confieront des actifs en gestion | Le prêt peut être lié aux actifs détenus auprès de la banque |
| Prêteur de votre propre pays | Les acheteurs qui peuvent emprunter en garantie d'actifs détenus dans leur pays | Vous achetez alors comptant en France, ce qui renforce votre offre |
L'activité des courtiers auprès des non-résidents a progressé : le courtier français CAFPI a fait état de 2 481 demandes de prêt de non-résidents en 2024, contre 1 665 en 2023, Cannes, Grasse et Valbonne figurant parmi les communes les plus demandées.
Pour les acheteurs venant de Pologne et du Royaume-Uni
Les revenus en złotys ou en livres sterling sont étudiés après conversion en euros. La banque peut alors tenir compte du risque de change. Nous n'avons pas pu établir si une banque polonaise prête en garantie d'un bien situé en France ; interrogez donc votre propre banque. Les acheteurs résidant en Pologne doivent aussi demander à un conseiller polonais si l'achat entraîne une obligation déclarative dans ce pays. Consultez également nos contacts utiles.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui. Les banques françaises prêtent aux non-résidents dans le cadre des limites du HCSF : un taux d'endettement de 35 % et une durée de 25 ans. Chaque banque fixe ses propres exigences d'apport. La plupart attendent que les frais d'acquisition soient payés sur vos fonds propres.
La limite de 35 % inclut-elle mes prêts en cours à l'étranger ?
Oui. Le taux d'endettement englobe tous vos remboursements d'emprunts, y compris les prêts immobiliers dans votre pays, plus l'assurance emprunteur du nouveau prêt, rapportés à vos revenus nets.
Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt immobilier en France ?
Comptez environ six à huit semaines entre la demande et l'offre signée. Ajoutez le délai de réflexion de dix jours. La condition suspensive d'obtention du prêt prévue dans le compromis doit durer au moins un mois ; les avant-contrats prévoient souvent 45 à 60 jours.
Puis-je emprunter sur 30 ans ?
Pas auprès d'une banque française dans le cadre des règles du HCSF, sauf au titre de la marge de flexibilité limitée. La durée maximale est de 25 ans ; elle est de 27 ans pour un logement neuf ou un achat accompagné de travaux importants.
Dois-je souscrire l'assurance de la banque ?
Non. Vous pouvez choisir un autre assureur, à condition que le contrat offre les garanties exigées par la banque. Vous pouvez aussi changer d'assureur à tout moment après la signature du prêt.
Vaut-il mieux acheter comptant ?
Une offre comptant est plus simple pour le vendeur et supprime la condition suspensive d'obtention du prêt ; elle peut donc renforcer votre position dans la négociation. Emprunter ou non est une décision financière qui vous appartient, avec vos conseillers. Consultez l'incidence de chaque choix sur le calendrier dans de l'offre à la remise des clés et l'ensemble du processus dans acheter un bien en France.
Mise à jour: 11 octobre 2026