Cannes : Californie, Croix des Gardes et Super-Cannes

Présentation

Cannes compte 74 350 habitants (INSEE, 2023) sur un peu moins de 20 km² de littoral et de collines face aux îles de Lérins. La ville s'est développée comme station d'hiver à partir des années 1830. L'essentiel de son architecture a moins de deux siècles : villas Belle Époque et anciens palaces, immeubles du XXe siècle et résidences qui gravissent ses collines.

Sur le plan immobilier, la ville se divise en dix quartiers administratifs. Ceux du front de mer (Suquet, Centre-Croisette et Pointe Croisette) sont dominés par les appartements. Les deux collines qui encadrent la baie, la Californie à l'est et la Croix des Gardes à l'ouest, concentrent les grandes villas et les jardins de Cannes. Au large, les îles de Lérins, Sainte-Marguerite et Saint-Honorat, sont desservies par bateau depuis le Vieux-Port.

Quartiers

La Californie et Super-Cannes. Le quartier Californie-Pezou couvre la colline située à l'extrémité est de la ville, avec une vue sur toute la baie jusqu'à l'Esterel. Ses pentes basses accueillent des villas Belle Époque et d'anciens grands hôtels reconvertis ; l'hôtel de la Californie, construit en 1876 avec un parc paysager, a ensuite été divisé en appartements. Plus haut, Super-Cannes est un lieu-dit et non un quartier officiel. Un funiculaire de 850 mètres le desservait de 1928 à 1966 ; la tour d'observation en béton conçue par Georges Sauvan en 1953 se dresse toujours au sommet, désaffectée mais protégée pour son architecture du XXe siècle. Les terrains y sont vastes et la vue embrasse les îles et toute la baie.

La Croix des Gardes. Sur la colline ouest, au-dessus du Suquet et de La Bocca, le quartier entoure le parc naturel forestier de la Croix des Gardes, environ 80 hectares de pins parasols, de maquis et de mimosas classés espace naturel sensible par le Département. Une croix érigée en 1992 marque l'ancien poste de guet au sommet. Villas et petites résidences bordent les avenues autour du parc, beaucoup avec vue sur le Vieux-Port et l'Esterel. Le centre-ville est accessible à pied depuis le bas des pentes.

Le centre et le reste de la ville. Le Suquet est la vieille ville, sur sa colline au-dessus du Vieux-Port. La Croisette s'étire vers l'est depuis le Palais des Festivals, le long des palaces, jusqu'à la Pointe Croisette et au port Pierre-Canto. Derrière le centre, Prado-République, Carnot et Riou-Petit Juas sont des quartiers surtout résidentiels, avec des immeubles de toutes les époques. La Bocca, à l'ouest, a sa propre gare, ses plages et une ambiance plus locale.

Biens et prix

Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, la base DVF a enregistré 4 450 ventes d'appartements à Cannes contre seulement 183 ventes de maisons. Les appartements se sont vendus à une médiane de 5 720 €/m² et un prix médian de 274 000 € ; les maisons à 6 960 €/m² et 717 000 €. Le haut de gamme est exceptionnellement fourni pour les appartements : 347 se sont vendus plus de 1 M€, 98 plus de 2 M€ et la vente la plus élevée a atteint 19 M€. Il s'est donc vendu plus d'appartements au-dessus de 1 M€ que de maisons au total. Pour les maisons, 64 ventes ont dépassé 1 M€, 37 ont dépassé 2 M€ et 11 ont dépassé 5 M€, la vente la plus élevée atteignant 10,7 M€.

Ces chiffres décrivent la ville dans son ensemble. Un appartement avec vue mer sur la Croisette et un appartement familial à La Bocca entrent dans la même médiane : l'estimation d'une adresse précise doit donc s'appuyer sur les ventes comparables de la rue plutôt que sur le chiffre communal. Notre guide comment se fait une estimation explique la méthode ; la page prix au m² par commune situe Cannes par rapport à ses voisines.

Si vous achetez un appartement, lisez attentivement les documents de copropriété : charges, travaux votés et état daté. Si vous envisagez de louer, consultez notre guide de la location saisonnière et vérifiez les règles locales avant de signer.

Qui achète ici

Cannes attire les acquéreurs qui veulent une vraie ville : restaurants et commerces ouverts toute l'année, une gare desservie par le TGV, plages et bateaux accessibles à pied. Un appartement convient à ceux qui cherchent une résidence secondaire que l'on ferme à clé en partant ; les acquéreurs de villas sur la Californie et la Croix des Gardes recherchent en général l'intimité, un jardin et une vue, à dix minutes de la Croisette. Les familles qui ont besoin d'espace à un prix au m² plus bas regardent souvent aussi Le Cannet et Mougins.

Écoles et services

Les lycées publics sont le lycée Carnot (boulevard Carnot), le lycée Jules Ferry (boulevard de la République) et le lycée Bristol (avenue Saint-Nicolas), seul lycée de Cannes à proposer la spécialité cinéma-audiovisuel. Le lycée Stanislas est un établissement privé sous contrat avec l'État. Pour une scolarité en anglais ou bilingue, les familles se tournent vers Mougins et Valbonne, toutes deux à quelques minutes en voiture ; voir notre guide des écoles internationales.

Le marché Forville, marché couvert situé à quelques rues du Vieux-Port, est le marché alimentaire de la ville, ouvert le matin du mardi au dimanche ; le lundi, hors saison estivale, il accueille une brocante. Cannes dispose d'environ 7,6 km de plages, avec des plages publiques comme Macé et Zamenhof à côté des plages privées sous concession.

Se déplacer

La gare de Cannes est desservie par le TGV et les TER du littoral. La gare de Cannes-la-Bocca dessert la ligne de Grasse. Les bus urbains sont exploités par Palm Bus. Pour les vols privés, l'aéroport de Cannes-Mandelieu, en limite ouest de la ville, accueille l'aviation d'affaires ; il est exploité par le groupe qui gère l'aéroport de Nice.

En distance routière, le centre-ville se trouve à environ 28 km de l'aéroport Nice Côte d'Azur et la colline de la Californie à environ 24 km, soit 30 à 35 minutes environ hors heures de pointe par l'A8. Sophia Antipolis est à environ 9 km de Super-Cannes et à 15 km du centre, soit 15 à 20 minutes environ.

Biens à vendre à Cannes

Les biens que nous présentons à Cannes figurent ci-dessous. De nombreuses villas de la Californie et de la Croix des Gardes changent de mains sans publicité : si votre recherche est précise, inscrivez-vous au registre off-market ou renseignez-vous sur le mandat de recherche.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² à Cannes ?

Pour 2024 et 2025, la base DVF indique une médiane de 5 720 €/m² pour les appartements et de 6 960 €/m² pour les maisons, sur l'ensemble de la ville. Les biens avec vue mer sur la Croisette ou sur les deux collines peuvent se vendre bien au-dessus de ces médianes : pour un bien précis, appuyez-vous sur les comparables de la rue.

Où se trouvent les villas à Cannes ?

Surtout sur les deux collines : la Californie et Super-Cannes à l'est du centre, la Croix des Gardes à l'ouest, autour de son parc forestier de 80 hectares. Les maisons sont rares à Cannes : seulement 183 ventes de maisons en deux ans contre 4 450 ventes d'appartements.

Super-Cannes est-elle une commune à part ?

Non. Super-Cannes est un lieu-dit situé au sommet du quartier de la Californie, à Cannes, connu pour sa tour d'observation de 1953 et pour ses grandes propriétés avec vue sur la baie.

À quelle distance de l'aéroport de Nice se trouve Cannes ?

Environ 24 à 28 km par la route selon le quartier, soit 30 à 35 minutes environ hors heures de pointe. La gare de Cannes propose aussi des trains directs pour Nice.

Puis-je louer mon appartement cannois en meublé de tourisme ?

La location meublée de tourisme est possible mais encadrée : une déclaration et un numéro d'enregistrement sont obligatoires et la loi Le Meur de novembre 2024 a renforcé le cadre national. Notre guide de la location saisonnière fait le point sur la situation actuelle.

Mise à jour: 11 octobre 2026