En bref
Avant la vente d'un logement en France, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) : un ensemble de rapports établis par un diagnostiqueur certifié et annexés à la promesse ou au compromis de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Les diagnostics exigés dépendent de l'âge du bâtiment, de ses installations, de sa situation et du fait qu'il s'agisse ou non d'un appartement en copropriété. Le dossier informe l'acheteur ; ce n'est pas une expertise de la structure et il ne garantit pas l'état de la maison. Cette page donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ; votre notaire confirme ce qui s'applique à une vente donnée.
Les diagnostics et leur champ d'application
La liste est fixée par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Un document périmé à la date de l'acte doit être remplacé.
| Diagnostic | Obligatoire lorsque | Durée de validité | Ce qu'il apprend à l'acheteur |
|---|---|---|---|
| DPE, performance énergétique | Tout logement, sauf rares exceptions comme les bâtiments indépendants de moins de 50 m² | 10 ans | Les classes énergie et climat de A à G et une estimation des dépenses annuelles d'énergie |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble de plusieurs logements en monopropriété, classé E, F ou G | 5 ans | Des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe |
| Plomb (CREP) | Construction antérieure au 1er janvier 1949 | Illimitée en l'absence de plomb au-delà du seuil ; 1 an si du plomb est détecté au-delà | Le plomb dans les peintures et le risque qu'il présente |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si le diagnostic a été réalisé depuis le 1er avril 2013 | Les matériaux contenant de l'amiante et les mesures préconisées |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Les anomalies présentant un risque |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | Les anomalies, y compris celles qui imposent la coupure de l'alimentation |
| Termites | Commune couverte par un arrêté préfectoral | 6 mois | Une infestation de termites active ou passée |
| État des risques et pollutions | Bien situé dans une zone de risque connue | 6 mois | Les risques naturels, miniers et technologiques, la zone sismique, le radon et les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans | La conformité de l'installation et les travaux nécessaires |
| Bruit des aéronefs | Bien situé en zone A à D d'un plan d'exposition au bruit | Non fixée | La zone de bruit et l'endroit où consulter le plan |
| Mérule | Commune couverte par un arrêté préfectoral | Non fixée | Une mention dans le contrat indiquant que la zone est exposée |
| Appareil de chauffage au bois | Seulement lorsqu'un plan de protection de l'atmosphère l'exige | Non fixée | La conformité de l'appareil à la norme du plan |
Pour un appartement, le contrat doit aussi mentionner la superficie privative du lot au titre de la loi Carrez ; le syndic détient un dossier amiante distinct pour les parties communes. Depuis le 1er janvier 2023, un logement construit ou rénové de façon importante en vertu d'un permis ou d'une déclaration déposés à partir de cette date est en outre accompagné d'un carnet d'information du logement, qui recense les travaux.
Le DPE et l'audit énergétique
La classe du DPE figure dans toutes les annonces. L'annonce d'un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
- Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans et pleinement opposables. Les plus anciens ont expiré : ceux réalisés de 2013 à 2017 à la fin de 2022 ; ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 à la fin de 2024.
- Le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l'électricité peuvent ainsi obtenir une meilleure classe. Un DPE réalisé en 2025 ou avant reste valable et peut être mis à jour gratuitement en ligne, sans nouvelle visite, si la classe s'améliore.
- Un arrêté du 19 août 2026 abaisse de nouveau le coefficient, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027.
- Lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble de plusieurs logements en monopropriété classé E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique, remis dès la première visite. Les logements classés D s'y ajouteront à partir du 1er janvier 2034.
La classe compte au-delà des factures d'énergie. En l'état actuel de la loi, un logement classé G ne peut plus être loué dans le cadre d'un bail nouveau ou renouvelé depuis 2025 ; la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Si vous envisagez de louer le bien, lisez le DPE en tenant compte de ce calendrier et consultez notre guide de la location saisonnière.
Les particularités de la Côte d'Azur
| Point | Situation dans les Alpes-Maritimes |
|---|---|
| Termites | Un arrêté préfectoral du 10 mars 2017 couvre 42 des 163 communes du département, dont Antibes, Biot, Cannes, Mougins, Nice, Valbonne, Opio et Roquefort-les-Pins, selon la carte nationale tenue par le Cerema pour le ministère ; Grasse n'y figure pas. La préfecture reste la référence officielle |
| Mérule | Aucun arrêté préfectoral dans le département, selon la même carte |
| Zone sismique | Zone 3 (modérée) pour Antibes, Biot, Cannes, Mougins, Valbonne et Grasse ; zone 4 (moyenne) pour Nice, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et le littoral de Villefranche-sur-Mer à Menton, selon Géorisques. La préfecture indique qu'en raison de la sismicité, l'état des risques s'applique en pratique à tous les biens du département |
| Radon | Potentiel radon de catégorie 3 à Cannes, Mougins et Grasse, selon Géorisques |
| Bruit des aéronefs | L'aéroport Nice Côte d'Azur dispose d'un plan d'exposition au bruit approuvé en 2005 et modifié en 2020 ; Cannes-Mandelieu a le sien |
| Assainissement | Certaines villas des collines ne sont pas raccordées au tout-à-l'égout ; lorsqu'une maison dispose d'une fosse septique, son diagnostic mérite une lecture attentive |
L'état des risques couvre aussi les plans de prévention des risques d'incendie de forêt et d'inondation ainsi que l'obligation légale de débroussaillement autour des maisons situées dans les zones boisées ou à proximité. Toute annonce doit indiquer que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques.
Comment lire le dossier avant de signer
- Demandez le DDT complet avant le compromis, pas à la signature. L'état des risques doit en tout cas vous parvenir avant le début du délai de rétractation.
- Vérifiez la date de chaque diagnostic au regard des durées de validité ci-dessus. Vérifiez aussi que le diagnostiqueur figure dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés tenu par le ministère.
- Lisez le DPE avec l'audit énergétique, s'il existe ; ses scénarios chiffrés donnent un premier budget pour l'isolation, les fenêtres ou le chauffage.
- Repérez les anomalies dans les diagnostics électricité et gaz. Elles n'obligent pas le vendeur à réparer, mais elles constituent une base légitime de négociation.
- Pour une villa en assainissement non collectif, vérifiez la conformité de l'installation. Si elle n'est pas conforme, les travaux doivent être réalisés dans l'année qui suit la vente ; ils sont à la charge de l'acheteur si le vendeur ne les a pas faits.
- Pour un appartement, comparez la surface Carrez avec celle de l'annonce. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année qui suit l'acte.
- Faites inspecter par un entrepreneur ou un expert en bâtiment ce que les diagnostics ne couvrent pas : toiture, structure, murs de soutènement et piscine.
Les piscines ne font pas partie du DDT. Leurs dispositifs de sécurité et leurs autorisations sont traités dans notre guide piscines, extensions et urbanisme.
Si un diagnostic manque ou est erroné
Si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement manque ou est périmé à la date de l'acte, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour le vice concerné. Si l'état des risques manque, l'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Le diagnostiqueur est responsable de ses erreurs et doit être assuré. Les étapes de la vente sont décrites dans notre guide acheter un bien immobilier en France et le calendrier dans de l'offre à la remise des clés.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics ?
Le vendeur. La loi lui impose de fournir le dossier ; les prix ne sont pas réglementés et varient donc selon la taille du bien et le nombre de diagnostics nécessaires.
Puis-je vendre une maison classée G ?
Oui. Une mauvaise classe n'empêche pas la vente. Le vendeur doit fournir le DPE et, pour une maison, un audit énergétique. L'annonce doit aussi indiquer que le logement a une consommation énergétique excessive. Les restrictions concernent la location, pas la vente.
Faut-il un diagnostic termites à Antibes ou à Valbonne ?
Oui. Les deux communes sont couvertes par l'arrêté termites des Alpes-Maritimes. Le diagnostic doit dater de moins de six mois au compromis et à l'acte.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Dix ans pour un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021. Les DPE antérieurs ont tous expiré et doivent être refaits avant une vente.
Une expertise de la structure fait-elle partie des diagnostics ?
Non. Le DDT porte sur des risques précis fixés par la loi. Aucune expertise de la structure n'est obligatoire lors d'une vente en France ; l'acheteur qui en souhaite une la commande séparément.
Mise à jour: 11 octobre 2026