Présentation
La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat occupe l'essentiel de la presqu'île du Cap Ferrat, qui s'avance vers le sud entre la rade de Villefranche et la baie de Beaulieu. Saint-Jean est resté un hameau de Villefranche-sur-Mer jusqu'à son érection en commune distincte en 1904 ; elle a pris son nom actuel en 1907. La commune est petite : 2,48 km² et 1 531 habitants au recensement de 2023.
Ce qui distingue la presqu'île, c'est la lenteur avec laquelle elle évolue. De grands jardins privés occupent une large part du territoire, le littoral relève de plusieurs protections paysagères et DVF n'enregistre qu'une quinzaine de ventes de maisons par an. Ici plus que presque partout ailleurs sur la côte, la patience et l'information en amont font la différence.
La presqu'île, quartier par quartier
Le port et le village
Le village se trouve sur le versant est de la presqu'île, face à Beaulieu. Son port de plaisance compte environ 560 anneaux et il est bien abrité. Cros dei Pin, juste au nord du port, est la plus grande plage du cap ; la plage de Paloma est à cinq à dix minutes à pied du port.
La pointe Saint-Hospice
Le petit promontoire à l'est du village porte la chapelle Saint-Hospice. Une portion de 1,8 km du sentier du littoral, soit environ 40 minutes de marche, part du port, longe la plage de Paloma et rejoint l'anse des Fossettes. Les villas de Saint-Hospice regardent vers l'est, de l'autre côté de l'eau, en direction de Beaulieu et d'Èze.
Le sud du cap
Le phare de la pointe Malalongue a été reconstruit entre 1949 et 1951. Le sentier plus long du tour du Cap, 4,8 km et environ une heure et demie de marche, part du chemin de la Carrière, passe sous le Grand Hôtel puis devant le phare et se termine à la plage de Passable.
Le nord et la villa Ephrussi
La villa Ephrussi de Rothschild, villa à l'italienne construite entre 1905 et 1912 et entourée de sept jardins à thème, se dresse à l'extrémité nord de la presqu'île. Léguée à l'Institut de France en 1934, elle est ouverte au public depuis 1937. La plage de Passable, sur le versant nord-ouest, fait face à l'ouest et à la rade de Villefranche. Tout près, la villa Santo Sospir, construite en 1931, a été décorée par Jean Cocteau en 1950.
Biens et prix
Les maisons vont des villas Belle Époque et de l'entre-deux-guerres aux reconstructions récentes derrière des murs anciens. Les appartements se trouvent surtout dans de petites résidences près du port et du village.
| Ventes enregistrées | Prix médian au m² | Prix médian | Ventes de 1 M€ ou plus | Ventes de 2 M€ ou plus | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 29 | 31 550 € | 5 302 000 € | 29 | 25 |
| Appartements | 51 | 12 390 € | 685 000 € | 17 | 6 |
Source : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement d'au moins 50 000 € et 20 m². Prix médian au m² de surface bâtie.
Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025, DVF n'enregistre que 29 ventes de maisons sur la presqu'île ; toutes ont dépassé 1 million d'euros, 25 ont dépassé 2 millions et 16 ont dépassé 5 millions. Le prix médian des maisons s'établit à 5 302 000 € et la médiane de 31 550 € le m² est la plus élevée de toutes les communes de notre tableau des prix au m². Deux réserves s'imposent. Avec si peu de ventes, une ou deux transactions exceptionnelles suffisent à déplacer la médiane. Et DVF divise le prix par la seule surface bâtie : la valeur du terrain, du bord de mer et de la vue est donc intégrée à chaque chiffre. Les appartements racontent une autre histoire : 51 ventes pour un prix médian de 685 000 € (12 390 € le m²). C'est le point d'entrée réaliste sur la presqu'île.
Urbanisme : pourquoi le cap évolue lentement
Plusieurs protections paysagères se superposent au Cap Ferrat. Elles comprennent le site classé « Cap Ferrat » (arrêté du 15 juillet 1975), le site classé couvrant le domaine public maritime du cap Martin et du cap Ferrat (30 juin 1972), le site inscrit « Terrains littoraux du Cap Ferrat » (12 septembre 1966) et le site inscrit « Littoral de Nice à Menton » (15 juillet 1975). Les eaux qui entourent le cap forment le site Natura 2000 « Cap Ferrat ». Les règles de construction découlent du Plan local d'urbanisme métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25 octobre 2019 et modifié depuis, ainsi que de la loi Littoral.
En pratique, tout projet d'extension, de piscine ou de reconstruction doit être vérifié avant une offre et non après. Un certificat d'urbanisme demandé en mairie et un premier échange avec un architecte qui connaît les sites protégés sont de bonnes premières étapes. Notre guide sur les piscines, les extensions et l'urbanisme explique les démarches.
Qui achète ici
Deux marchés bien distincts se partagent la presqu'île. Les acquéreurs de villas recherchent l'intimité, un grand jardin et la mer à portée ; ils attendent souvent longtemps le bon terrain. Les acquéreurs d'appartements veulent un pied-à-terre sur le cap, à distance de marche du port et des plages. Les uns comme les autres comparent le Cap Ferrat avec ses voisines Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer et Èze.
Écoles et services
Le collège le plus proche est le collège Jean-Cocteau à Beaulieu-sur-Mer. Pour un enseignement international, l'International School of Nice, au 15 avenue Claude-Debussy, accueille les élèves de 3 à 18 ans dans les programmes de l'IB et les IGCSE. L'International School of Monaco se trouve plus à l'est. Notre guide des écoles internationales présente les possibilités.
Se déplacer
La presqu'île n'a pas de gare ; la plus proche est celle de Beaulieu-sur-Mer, à environ 2 km, sur la ligne littorale entre Marseille et Vintimille. À pied, la promenade Maurice-Rouvier suit la baie de Beaulieu jusqu'à Saint-Jean. L'aéroport Nice Côte d'Azur est à environ 20 km par la route, soit environ 40 minutes par la route du bord de mer et davantage avec la circulation estivale. Consultez notre page pour venir sur la Côte d'Azur pour les vols et les correspondances.
Biens à vendre
Les biens du Cap Ferrat présentés par Amber Connections apparaissent ci-dessous. Certaines maisons changent de mains ici sans publicité ; un acquéreur au projet bien défini a donc intérêt à s'inscrire sur notre registre off-market ou à confier à Agnieszka Hancock un mandat de recherche pour explorer l'ensemble du marché pour son compte.
Aucun bien de cette sélection n'est présenté publiquement pour le moment. Sur cette côte, beaucoup des plus belles maisons se vendent sans publicité.
Rejoindre le registre hors marchéQuestions fréquentes
Combien coûte une maison à Saint-Jean-Cap-Ferrat ?
DVF enregistre 29 ventes de maisons entre janvier 2024 et décembre 2025, pour un prix médian de 5 302 000 € et une médiane de 31 550 € le m² de surface bâtie. Toutes les ventes de maisons enregistrées ont dépassé 1 million d'euros. La médiane n'est qu'un repère, car l'échantillon est réduit et le terrain comme la vue sont compris dans le prix.
Peut-on ajouter une piscine ou agrandir une villa au Cap Ferrat ?
C'est possible, mais la presqu'île est couverte par des sites classés et des sites inscrits ainsi que par la loi Littoral : la réponse dépend donc de la parcelle. Demandez un certificat d'urbanisme et prenez l'avis d'un architecte avant de vous engager. Votre notaire doit aussi vérifier que les travaux existants ont été autorisés.
Existe-t-il une façon moins coûteuse d'accéder à la presqu'île ?
Les appartements sont la voie habituelle. DVF recense 51 ventes d'appartements sur les deux années, pour un prix médian de 685 000 €, dont 17 au-dessus de 1 million d'euros.
Peut-on faire le tour du cap à pied ?
Oui. Le sentier de la pointe Saint-Hospice mesure 1,8 km, du port à l'anse des Fossettes. Le sentier du tour du Cap mesure 4,8 km, du chemin de la Carrière à la plage de Passable.
À quelle distance de l'aéroport de Nice se trouve le Cap Ferrat ?
Environ 20 km par la route, soit en général une quarantaine de minutes. La gare la plus proche est celle de Beaulieu-sur-Mer, à environ 2 km du village.
Pourquoi si peu de biens sont-ils annoncés ?
Avec une quinzaine seulement de ventes de maisons enregistrées chaque année, chacune suscite de l'intérêt ; certains propriétaires choisissent de vendre sans publicité. La solution pratique consiste à enregistrer vos critères tôt ; consultez notre registre off-market.
Mise à jour: 11 octobre 2026