En bref. Une estimation sérieuse part du prix auquel des biens comparables se sont réellement vendus. En France, ces prix sont publics grâce à DVF, le fichier des ventes publié par l'administration fiscale. Les chiffres sont ensuite ajustés pour ce qu'ils ne peuvent pas montrer : le terrain, la vue, l'état, la distribution et la situation d'urbanisme de la maison. Le prix au mètre carré est une première mesure utile pour les appartements mais il induit souvent en erreur pour les villas, car le prix d'une villa inclut son terrain. Nous présentons notre conclusion dans un avis de valeur écrit qui recense les références retenues et le raisonnement suivi, afin que le vendeur puisse vérifier chaque étape.
Les données : les ventes DVF
DVF (Demandes de valeurs foncières) est publié par la Direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr. Il est établi à partir des actes notariés et des données cadastrales et couvre les cinq dernières années de ventes. Il est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Chaque publication remplace la précédente : des ventes enregistrées tardivement peuvent donc encore s'ajouter aux années antérieures. Il couvre toute la France à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte.
Pour chaque vente, DVF indique la date, le prix, le type de bien, la surface bâtie retenue par les services fiscaux (la surface réelle bâtie), le nombre de pièces principales et la surface du terrain. Chacun peut le consulter par commune, section cadastrale et parcelle sur l'explorateur public app.dvf.etalab.gouv.fr. Ce que DVF ne montre pas compte tout autant : il ne dit rien de la vue, de l'orientation, de l'état, de la qualité des finitions ni de l'intimité du terrain.
Nos chiffres par commune pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 figurent sur la page prix au m² par commune et sont commentés dans le rapport de marché.
Pourquoi le prix au m² trompe pour les villas
- Le prix inclut le terrain. Le prix d'une maison dans DVF couvre la maison, le terrain, la piscine et les éventuelles dépendances. Le diviser par la surface bâtie attribue la totalité du prix à la maison : une maison modeste sur un grand terrain plat paraît chère au mètre carré et une grande maison sur un petit terrain paraît bon marché.
- La surface est la surface fiscale. La surface réelle bâtie provient des fichiers fiscaux. Elle ne correspond pas toujours à la surface habitable indiquée dans une annonce : une même maison peut donc afficher deux prix au mètre carré différents.
- Les échantillons sont petits. À Beaulieu-sur-Mer, DVF recense 13 ventes de maison seule sur les deux années. Une seule vente atypique suffit à déplacer une médiane calculée sur si peu de ventes.
- Une médiane est la vente du milieu, pas votre maison. Mougins a enregistré 307 ventes de maisons avec une médiane de 7 100 € par m², alors que 59 de ces ventes ont atteint 2 millions d'euros ou plus. La médiane dit peu de chose d'une maison située à l'une ou l'autre extrémité de cet éventail.
- La composition change. Une année comptant davantage de ventes avec vue sur la mer fait monter la médiane d'une commune sans qu'aucune maison ne prenne de valeur.
Pour les appartements en copropriété, la mesure fonctionne mieux, car le terrain est partagé et la surface Carrez est définie par la loi ; même dans ce cas, l'étage, la vue et la terrasse font une grande différence.
Un exemple
Le calcul ci-dessous est une illustration et non le relevé de ventes réelles. Il applique la médiane des maisons de Mougins pour 2024 et 2025 à deux maisons de même surface.
| Maison A | Maison B | |
|---|---|---|
| Surface bâtie | 200 m² | 200 m² |
| Terrain | 1 500 m², essentiellement plat | 900 m², en restanques escarpées |
| Piscine | Oui, déclarée avec une autorisation | Non |
| État | Rénovée, DPE classe C | Équipements d'origine des années 1970, DPE classe F |
| Vue et environnement | Vue dégagée, chemin calme | Face à une route fréquentée |
| Prix médian au m² × surface | 1 420 000 € | 1 420 000 € |
La médiane attribue le même chiffre aux deux maisons. Aucun acquéreur ne le ferait. La maison B exige un audit énergétique avant la vente, un budget de travaux et un acquéreur qui accepte la route ; la maison A attirera davantage d'acquéreurs et des offres plus fortes. Le travail d'estimation consiste à mesurer ces écarts à partir de références réelles.
Ce qui fait la valeur sur cette côte
| Critère | Ce que nous examinons |
|---|---|
| Terrain | Surface, pente, part de jardin réellement utilisable, limites, servitudes, droits à construire au titre du PLU |
| Vue et orientation | Vue sur la mer ou vue dégagée, sa pérennité, orientation sud ou ouest, intimité |
| Situation | Distance au village, aux écoles et à Sophia Antipolis ; bruit de la route et des avions |
| État et énergie | Toiture, structure, piscine, chauffage et climatisation, classe DPE et coût des travaux |
| Autorisations | Si les extensions, la piscine et les dépendances ont été autorisées et déclarées achevées |
| Distribution | Vie de plain-pied, chambres avec salle d'eau, maison d'amis, stationnement |
| Environnement | Chemin privé ou domaine fermé, charges d'une association syndicale |
| Profondeur de la demande | Nombre de ventes à ce niveau de prix enregistrées dans la commune, d'après DVF |
Les questions d'urbanisme sont expliquées dans piscines, extensions et urbanisme et les diagnostics dans les diagnostics immobiliers.
Notre méthode
- Nous visitons, mesurons et lisons le titre de propriété, les plans, les autorisations et les diagnostics.
- Nous sélectionnons les ventes DVF de la même commune et des communes voisines, de même type et de surface bâtie et de terrain comparables, sur les 24 derniers mois. Nous vérifions chacune sur le plan cadastral.
- Nous écartons les ventes non comparables, comme les ventes de plusieurs lots ensemble, de terrain seul ou de nue-propriété.
- Nous ajustons pour le terrain, la vue, l'état, la distribution et les autorisations, en expliquant chaque ajustement.
- Nous comparons le résultat aux biens actuellement en vente, en gardant à l'esprit que les prix affichés ne sont pas des prix de vente.
- Nous donnons par écrit une fourchette et un prix de présentation recommandé.
L'avis de valeur
Un avis de valeur est l'opinion écrite d'un agent immobilier sur la valeur vénale d'un bien. Ce n'est pas une expertise en bonne et due forme réalisée par un expert immobilier qualifié, qui peut être nécessaire pour une déclaration fiscale, une succession ou un litige ; un notaire peut vous dire quand elle s'impose. Le nôtre indique les références retenues, les ajustements opérés, les hypothèses et la fourchette qui en résulte. Si vous préparez une vente, consultez aussi préparer la vente d'une villa et vendre avec Amber Connections.
Questions fréquentes
Les prix de vente immobiliers sont-ils publics en France ?
Oui. DVF est publié sur data.gouv.fr par l'administration fiscale et couvre les cinq dernières années de ventes partout sauf en Alsace, en Moselle et à Mayotte. Il indique les prix, les dates, la surface bâtie, le nombre de pièces et la surface du terrain, mais ni l'état ni la vue.
Pourquoi ma maison ne devrait-elle pas être estimée simplement au prix médian au m² de la commune ?
Le prix d'une maison inclut le terrain, la piscine et les dépendances, alors que la médiane n'est que le milieu d'un large éventail. À Mougins, par exemple, la vente médiane de maison en 2024 et 2025 s'est établie à 7 100 € par m², alors que 59 des 307 ventes de maisons ont atteint 2 millions d'euros ou plus.
Les chiffres DVF sont-ils récents ?
Le fichier est mis à jour en avril et en octobre. L'enregistrement des ventes prend du temps : les derniers mois sont donc incomplets et les publications suivantes peuvent ajouter des ventes aux périodes antérieures.
Un avis de valeur équivaut-il à une estimation officielle ?
Non. C'est l'opinion motivée d'un agent sur la valeur vénale. À des fins fiscales ou successorales et en cas de litige, une expertise en bonne et due forme par un expert immobilier peut être exigée ; interrogez votre notaire.
Le potentiel constructible influe-t-il sur la valeur ?
Il le peut. Des droits à construire inutilisés au titre du plan local d'urbanisme modifient ce qu'un acquéreur est prêt à payer ; une piscine ou une extension jamais autorisée aussi. Nous vérifions la zone du PLU et l'historique des autorisations dans le cadre de l'estimation.
Mise à jour: 11 octobre 2026