Présentation
Sur la côte, Monaco est bordée par deux communes françaises. À l'ouest, Cap-d'Ail touche le quartier monégasque de Fontvieille ; à l'est, Roquebrune-Cap-Martin s'étend de la limite de la Principauté jusqu'à la baie de Menton. Toutes deux attirent ceux qui travaillent à Monaco ou y passent une grande partie de leur temps mais préfèrent vivre et être propriétaires en France, souvent avec un jardin ou un terrain qui serait très rare dans la Principauté.
Leur taille n'a rien de comparable. Cap-d'Ail est petite : 2,04 km² et 4 482 habitants au recensement de 2023. Roquebrune-Cap-Martin couvre 9,33 km² et comptait 12 037 habitants, répartis entre un village médiéval perché, un cap boisé et le quartier de Carnolès en bord de mer.
Cap-d'Ail
Le sentier du littoral et les plages
C'est à pied que l'on découvre le mieux le littoral de Cap-d'Ail. Un sentier du littoral d'environ 3 600 mètres suit les rochers, passe la pointe des Douaniers et mène aux deux plages, la plage Mala et la plage Marquet. La commune est labellisée Pavillon Bleu depuis 1995.
Villas et patrimoine
La villa Les Camélias est aujourd'hui un musée. Le théâtre Cocteau accueille le Centre méditerranéen d'études françaises. Des villas anciennes côtoient des résidences plus récentes sur des pentes qui montent de la mer jusqu'à 540 mètres au point culminant de la commune.
Vivre à côté de Fontvieille
Cap-d'Ail jouxte Fontvieille : Monaco commence là où la commune s'arrête. La plupart de ses logements sont des appartements, comme le montrent les chiffres de ventes ci-dessous ; les villas sont moins nombreuses et occupent les terrains les plus pentus.
Roquebrune-Cap-Martin
Le vieux village
Le village médiéval de Roquebrune s'est construit autour d'un château fondé à la fin du Xe siècle, dont le donjon est souvent présenté comme le plus ancien de France. Chaque année, l'après-midi du 5 août, le village organise la procession de la Passion : six tableaux de la Passion joués par les habitants pour honorer un vœu formulé en 1467 lors d'une épidémie de peste.
Le cap Martin
Le cap est un promontoire résidentiel de grandes villas au milieu des pins. Sur son rivage se trouvent la villa E-1027 d'Eileen Gray et, à côté, le petit cabanon de vacances que Le Corbusier s'est construit au début des années 1950. En juillet 2016, le cabanon a été inscrit sur la Liste du patrimoine mondial de l'UNESCO avec seize autres œuvres de Le Corbusier. Le rivage autour du cap est protégé par un site classé couvrant le domaine public maritime du cap Martin et du cap Ferrat, par arrêté du 30 juin 1972.
Carnolès et Saint-Roman
Carnolès, sur le terrain plat en direction de Menton, est le cœur de la vie quotidienne de la commune et regroupe une grande partie de ses écoles. Saint-Roman, du côté de Monaco, accueille le Monte-Carlo Country Club, dont les courts de tennis reçoivent chaque mois d'avril le Monte-Carlo Masters.
Biens et prix
| Ventes enregistrées | Prix médian au m² | Prix médian | Ventes de 1 M€ ou plus | Ventes de 2 M€ ou plus | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 13 | 9 880 € | 1 070 000 € | 8 | 5 |
| Appartements | 139 | 7 600 € | 352 000 € | 9 | 3 |
Source : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement d'au moins 50 000 € et 20 m². Prix médian au m² de surface bâtie.
| Ventes enregistrées | Prix médian au m² | Prix médian | Ventes de 1 M€ ou plus | Ventes de 2 M€ ou plus | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 98 | 10 930 € | 1 788 000 € | 61 | 43 |
| Appartements | 812 | 6 110 € | 280 000 € | 36 | 4 |
Source : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement d'au moins 50 000 € et 20 m². Prix médian au m² de surface bâtie.
Les deux tableaux couvrent les deux années civiles 2024 et 2025. Cap-d'Ail est un marché d'appartements : 139 ventes d'appartements pour un prix médian de 352 000 € (7 600 € le m²) contre 13 ventes de maisons. Trois appartements se sont vendus au-dessus de 5 millions d'euros : le haut du marché des appartements est donc très élevé ici. Les 13 maisons affichent une médiane de 1 070 000 €, trop peu pour en tirer des conclusions fermes.
Roquebrune-Cap-Martin possède un marché des villas bien plus profond. Ses 98 ventes de maisons affichent une médiane de 1 788 000 € et de 10 930 € le m² ; 43 ont dépassé 2 millions d'euros et 11 ont dépassé 5 millions. La vente de maison la plus élevée enregistrée a atteint 58 millions d'euros, ce qui rappelle que quelques très grands domaines se situent bien au-dessus du reste du marché. Les 812 ventes d'appartements affichent une médiane de 280 000 € (6 110 € le m²).
Qui achète ici
Ces communes conviennent surtout à trois types d'acquéreurs : les personnes qui travaillent à Monaco et veulent une maison en France à courte distance de trajet ; les familles qui ont besoin de plus d'espace qu'un appartement monégasque, avec un jardin et une piscine ; enfin les propriétaires de résidences secondaires qui recherchent le climat et les vues de l'est de la Riviera sans acheter dans la Principauté. Pour le marché monégasque lui-même, consultez notre guide de secteur sur Monaco.
Écoles et services
Cap-d'Ail dispose d'écoles maternelle et élémentaire ; les élèves du secondaire vont au collège de Beausoleil et dans les lycées de Monaco. Roquebrune-Cap-Martin dispose d'écoles maternelles et élémentaires, d'un collège et d'un lycée, dont beaucoup se trouvent à Carnolès. Notre guide des écoles internationales présente les possibilités internationales le long de la côte.
Se déplacer
Les deux communes sont desservies par la voie ferrée littorale entre Nice et Vintimille, avec des gares à Cap-d'Ail, à Cap-Martin-Roquebrune et à Carnolès. L'aéroport Nice Côte d'Azur est à environ 33 km par la route de Cap-d'Ail et à environ 37 km du village de Roquebrune, soit en général 45 à 50 minutes par l'autoroute A8 ou par la route du bord de mer. La ligne 80 des cars ZOU! relie les terminaux de l'aéroport à Monaco et à Menton. Consultez notre page pour venir sur la Côte d'Azur pour les vols.
Biens à vendre
Les biens à Cap-d'Ail ou à Roquebrune-Cap-Martin présentés par Amber Connections figurent ci-dessous. Agnieszka Hancock peut aussi conduire ici un mandat de recherche, une formule adaptée aux acquéreurs qui doivent trouver un logement à proximité de Monaco avant une date précise.
Aucun bien de cette sélection n'est présenté publiquement pour le moment. Sur cette côte, beaucoup des plus belles maisons se vendent sans publicité.
Rejoindre le registre hors marchéQuestions fréquentes
Peut-on vivre en France et travailler à Monaco ?
Oui, beaucoup le font. Cap-d'Ail et Roquebrune-Cap-Martin sont les communes françaises les plus proches sur la côte. La fiscalité et la protection sociale dépendent de votre nationalité et de votre situation : faites-vous conseiller. Notre guide sur la fiscalité immobilière en France traite de l'aspect immobilier.
Les prix des maisons sont-ils plus bas qu'à Monaco ?
Les deux ne se mesurent pas de la même façon. DVF donne une médiane de 10 930 € le m² pour les maisons à Roquebrune-Cap-Martin sur 2024 et 2025 ; l'institut statistique de Monaco publie sa propre estimation, qui n'est pas comparable avec DVF, comme l'explique notre guide sur Monaco.
Où se trouve le cabanon de Le Corbusier ?
Sur le rivage du cap Martin, à Roquebrune-Cap-Martin, à côté de la villa E-1027 d'Eileen Gray. Il a été inscrit sur la Liste du patrimoine mondial de l'UNESCO en juillet 2016.
Quelles sont les plages de Cap-d'Ail ?
La plage Mala et la plage Marquet, toutes deux accessibles par le sentier du littoral qui passe la pointe des Douaniers.
Combien de villas se vendent chaque année à Roquebrune-Cap-Martin ?
DVF enregistre 98 ventes de maisons sur les deux années 2024 et 2025, soit environ 50 par an, dont 43 au-dessus de 2 millions d'euros.
Y a-t-il une gare ?
Oui. Cap-d'Ail a sa propre gare et Roquebrune-Cap-Martin en compte deux, Cap-Martin-Roquebrune et Carnolès.
Mise à jour: 11 octobre 2026