Présentation
Nice est la plus grande ville de la Riviera : 357 737 habitants au recensement de 2023 sur 71,92 km², entre le Var et le Mont-Boron. À la différence des villages et des caps présentés ailleurs sur ce site, elle offre une vraie vie urbaine à quelques minutes de la mer : un aéroport international aux portes de la ville, un tramway, des musées, une université, des hôpitaux et des marchés quotidiens.
En juillet 2021, Nice a été inscrite sur la Liste du patrimoine mondial de l'UNESCO en tant que ville de la villégiature d'hiver de Riviera. Le périmètre inscrit longe tout le front de mer, de la Promenade des Anglais au Mont-Boron en passant par le port, traverse le centre-ville et le quartier de la Libération et monte sur les collines de Cimiez. Une grande partie de ce que les acquéreurs recherchent à Nice se trouve à l'intérieur de ce périmètre.
Les trois adresses
La Promenade des Anglais et le Carré d'Or
La Promenade a été tracée le long du rivage en 1824 pour les hivernants anglais qui lui ont donné son nom. Les immeubles qui la bordent, ainsi que les rues situées juste derrière dans le Carré d'Or, sont le choix classique pour un appartement avec vue sur la mer et tout à distance de marche : le Vieux-Nice, le cours Saleya, le jardin Albert-Ier et les commerces du centre. La contrepartie est le bruit de la ville et, pour le premier rang, la circulation sur la Promenade elle-même.
Cimiez
Cimiez est la plus connue des collines qui dominent la ville. Les Romains y ont bâti Cemenelum ; ses arènes et ses thermes subsistent, à côté d'un musée d'archéologie ouvert en 1989. Tout près, le musée Matisse occupe la villa des Arènes, une villa génoise du XVIIe siècle au milieu des oliviers du parc des Arènes ; ouvert en 1963, il conserve près de 600 œuvres de l'artiste. Matisse a vécu à Nice de 1917 jusqu'à sa mort en 1954. Les grandes résidences Belle Époque du quartier et ses villas individuelles sur des avenues calmes attirent les acquéreurs qui veulent de l'espace, des jardins et du calme tout en restant proches du centre.
Le Mont-Boron
Le Mont-Boron s'élève à l'extrémité est de la ville, entre le port et Villefranche. Son parc forestier couvre 57 hectares et compte 11 km de sentiers balisés. Le fort du Mont-Alban, monument protégé, se dresse en son centre. La colline a été reboisée dans les années 1860 après des siècles de défrichement. Les villas et les petites résidences du boulevard du Mont-Boron et des chemins qui le surplombent donnent d'un côté sur la baie des Anges et de l'autre sur la rade de Villefranche. Le Mont-Boron est l'endroit de Nice qui se rapproche le plus de l'atmosphère d'un cap tout en restant dans la ville.
Les autres collines
Les acquéreurs qui veulent une maison avec jardin regardent aussi les collines de l'ouest et du nord : Fabron, Saint-Pancrace, Gairaut, Rimiez et les coteaux viticoles de Bellet.
Biens et prix
| Ventes enregistrées | Prix médian au m² | Prix médian | Ventes de 1 M€ ou plus | Ventes de 2 M€ ou plus | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 544 | 6 490 € | 630 000 € | 146 | 40 |
| Appartements | 13070 | 4 760 € | 235 000 € | 247 | 22 |
Source : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ; ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement d'au moins 50 000 € et 20 m². Prix médian au m² de surface bâtie.
Les chiffres portent sur les ventes enregistrées du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 pour l'ensemble de la commune. Nice est avant tout un marché d'appartements : DVF enregistre 13 070 ventes d'appartements contre 544 ventes de maisons. L'appartement médian s'est vendu 235 000 €, soit 4 760 € le m² ; 247 appartements ont dépassé 1 million d'euros. Les maisons affichent une médiane de 630 000 €, soit 6 490 € le m², dont 146 au-dessus de 1 million d'euros et 40 au-dessus de 2 millions.
Ce sont des chiffres à l'échelle de la ville. DVF ne distingue pas le Mont-Boron, Cimiez ou la Promenade du reste de Nice. Un appartement en front de mer ou une villa sur les collines de l'est peut se vendre très loin de la médiane communale, dans un sens comme dans l'autre, selon la vue, l'étage et l'état. L'estimation d'un bien dans une rue donnée exige d'examiner les ventes comparables une à une ; notre guide sur la manière dont se construit une estimation explique la méthode.
Urbanisme et location
Nice applique le Plan local d'urbanisme métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé en octobre 2019. Si vous envisagez de louer un appartement à des vacanciers, lisez notre guide sur les règles de la location saisonnière avant d'acheter.
Qui achète ici
Nice attire ceux qui veulent une adresse en ville plutôt qu'au village : les personnes qui travaillent en ville ou prennent souvent l'avion, les retraités qui veulent tout faire à pied, les familles qui ont besoin d'écoles et d'hôpitaux à proximité et les propriétaires de résidences secondaires qui préfèrent un appartement facile à fermer. Les acquéreurs attirés par le Mont-Boron comparent souvent aussi Villefranche-sur-Mer, toute proche.
Écoles et services
L'International School of Nice, au 15 avenue Claude-Debussy, accueille les élèves de 3 à 18 ans dans les programmes primaire et intermédiaire de l'IB, les IGCSE et le diplôme de l'IB. La ville dispose de toute la gamme des collèges et lycées publics français. Notre guide des écoles internationales présente un choix plus large. Le marché aux fleurs, aux fruits et aux légumes du cours Saleya se tient du mardi au dimanche matin ; le lundi, la place accueille un marché à la brocante de 7 h à 18 h.
Se déplacer
L'aéroport Nice Côte d'Azur se trouve à la limite ouest de la ville. La ligne 2 du tramway relie les deux terminaux au centre-ville, à la station Jean-Médecin, en moins de 30 minutes et se prolonge jusqu'à Port Lympia, avec un tram toutes les sept à huit minutes en semaine. Par la route, l'aéroport est à environ 10 km du milieu de la Promenade, à environ 13 km de Cimiez et à environ 16 km du Mont-Boron, soit en général 25 à 35 minutes. Notre page pour venir sur la Côte d'Azur présente les liaisons aériennes.
Biens à vendre
Les biens à Nice présentés par Amber Connections sont listés ci-dessous. Agnieszka Hancock travaille en anglais, en français et en polonais ; si aucun bien adapté n'apparaît, elle peut prospecter le marché niçois pour vous dans le cadre d'un mandat de recherche.
Aucun bien de cette sélection n'est présenté publiquement pour le moment. Sur cette côte, beaucoup des plus belles maisons se vendent sans publicité.
Rejoindre le registre hors marchéQuestions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Nice ?
Sur l'ensemble de la commune, DVF donne une médiane de 4 760 € le m² pour les appartements et de 6 490 € le m² pour les maisons, sur les ventes de janvier 2024 à décembre 2025. DVF ne détaille pas ces chiffres par quartier : le Mont-Boron, Cimiez et le front de mer exigent des comparaisons rue par rue.
La Promenade des Anglais fait-elle partie du périmètre UNESCO ?
Oui. Le périmètre inscrit en juillet 2021 longe tout le front de mer, de la Promenade des Anglais au Mont-Boron, puis monte jusqu'à Cimiez.
Comment rejoindre le centre-ville depuis l'aéroport de Nice ?
La ligne 2 du tramway relie les deux terminaux à la station Jean-Médecin en moins de 30 minutes et continue jusqu'à Port Lympia.
Y a-t-il beaucoup de maisons à vendre à Nice ?
Les maisons représentent une petite part du marché. DVF enregistre 544 ventes de maisons contre 13 070 ventes d'appartements sur les deux années ; les maisons de la ville se trouvent surtout sur ses collines, comme Cimiez, le Mont-Boron, Fabron et Gairaut.
Existe-t-il une école internationale à Nice ?
L'International School of Nice, au 15 avenue Claude-Debussy, accueille les élèves de 3 à 18 ans et enseigne les programmes de l'IB et les IGCSE.
Puis-je louer mon appartement niçois à des vacanciers ?
La location meublée de tourisme est réglementée et les règles se sont durcies. Lisez notre guide de la location saisonnière et vérifiez le règlement de copropriété de l'immeuble avant d'acheter.
Mise à jour: 11 octobre 2026