En bref
L'achat d'un logement en France passe par deux signatures. Vient d'abord un avant-contrat : soit un compromis de vente (les deux parties sont engagées), soit une promesse unilatérale de vente (le vendeur est engagé, l'acheteur dispose d'une option). L'acheteur qui n'est pas un professionnel de l'immobilier dispose ensuite de dix jours pour se rétracter sans avoir à se justifier. Les conditions suspensives inscrites dans cet avant-contrat, le plus souvent l'obtention du prêt et le droit de préemption de la commune, doivent être levées. Enfin, un notaire rédige et fait signer l'acte authentique, le solde du prix est versé par l'intermédiaire du compte du notaire et les clés sont remises. Comptez environ trois mois entre les deux signatures.
Ce guide est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal. Votre notaire ou un avocat vous conseillera sur votre propre achat.
L'achat en huit étapes
- Se préparer. Fixez votre budget en incluant les frais d'acquisition (voir les frais d'acquisition en France), obtenez un accord de principe de financement si vous empruntez (voir le crédit immobilier pour les non-résidents) et décidez au nom de qui vous achèterez (voir en nom propre ou en SCI).
- Trouver le bien. Lisez le dossier de diagnostic technique que le vendeur doit fournir (voir les diagnostics immobiliers) et vérifiez les questions d'urbanisme, comme la piscine et les éventuelles extensions (voir piscines, extensions et urbanisme).
- Faire une offre. L'offre est généralement faite par écrit à un prix déterminé, souvent assortie d'un délai de validité. Une fois l'offre acceptée par le vendeur, les parties passent à l'avant-contrat.
- Signer le compromis ou la promesse. Il est rédigé par un notaire ou par l'agent immobilier et précise le prix, la date de signature de l'acte authentique, les conditions suspensives et les documents annexés.
- Le délai de rétractation de dix jours. Il court à compter du lendemain de la première présentation de l'avant-contrat signé par lettre recommandée ou de sa remise en main propre.
- La levée des conditions suspensives. Votre prêt est accordé, la commune renonce à son droit de préemption et toute autre condition convenue est remplie.
- Le notaire prépare l'acte. Il vérifie l'origine de propriété, les renseignements d'urbanisme, les hypothèques inscrites sur le bien et la situation fiscale du vendeur. Vous virez le solde du prix et les frais sur le compte du notaire.
- Signer l'acte authentique et recevoir les clés. La propriété est transférée à la signature et le notaire fait publier la vente auprès du service de la publicité foncière.
Compromis ou promesse
| Point | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
| Qui est engagé | Le vendeur et l'acheteur | Le vendeur seul ; l'acheteur dispose d'une option |
| Somme versée par l'acheteur | Dépôt de garantie, généralement de 5 % à 10 % du prix | Indemnité d'immobilisation, en principe 10 % du prix |
| Si l'acheteur renonce sans motif valable | Le vendeur peut réclamer la somme convenue, souvent au titre d'une clause pénale | Le vendeur conserve l'indemnité |
| Enregistrement | Non obligatoire | Acte authentique ou acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de l'acceptation par l'acheteur ; à défaut, la promesse est nulle |
Ces pourcentages relèvent de l'usage décrit par les notaires et non d'une obligation légale. Les deux sommes s'imputent sur le prix lors de la signature de l'acte authentique.
Le délai de rétractation de dix jours
Le Code de la construction et de l'habitation accorde à tout acquéreur non professionnel d'un logement un délai de dix jours pour se rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de l'avant-contrat signé par lettre recommandée ou de sa remise par le professionnel qui a négocié la vente. Vous vous rétractez par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un moyen électronique équivalent. Vous n'avez pas à vous justifier.
Aucune somme ne peut vous être demandée pendant ces dix jours, avec une exception : un dépôt peut être versé entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière pour les fonds de ses clients, comme le notaire. Si vous vous rétractez, il doit vous être restitué dans un délai de 21 jours. Le vendeur ne dispose d'aucun droit équivalent ; dès qu'il a signé, il est engagé.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive suspend la vente jusqu'à la survenance d'un événement. Si elle n'est pas réalisée, l'avant-contrat devient caduc et votre dépôt vous est restitué.
| Condition | Ce que prévoient la loi ou l'usage |
|---|---|
| Obtention du prêt | Obligatoire dès que le prix est payé, même en partie, au moyen d'un prêt. Sa durée ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature. Les avant-contrats prévoient souvent 45 à 60 jours. |
| Droit de préemption de la commune | Le vendeur dépose une déclaration d'intention d'aliéner. La commune dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut renonciation à son droit. |
| Urbanisme et titre de propriété | Souvent prévue : l'absence de servitude ou de mesure d'urbanisme qui réduirait sensiblement la valeur du bien. |
| Conditions particulières | Par accord des parties : par exemple l'obtention d'un permis pour une piscine ou une extension ou la vente de votre logement actuel. |
Si vous achetez comptant, l'avant-contrat mentionne que vous ne recourez pas à un prêt. Vous perdez alors la protection de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Le notaire et l'acte authentique
En France, la vente doit être constatée par un acte authentique signé devant un notaire, officier public nommé par l'État. Le notaire vérifie le titre de propriété, perçoit les droits de mutation pour le compte de l'État, fait publier la vente et détient les fonds. L'acheteur et le vendeur peuvent chacun choisir leur propre notaire sans surcoût : les deux notaires se partagent les émoluments réglementés.
Avant la signature, vous virez le solde du prix et les frais d'acquisition sur le compte de l'office notarial. Pour ce type d'acte, les paiements supérieurs à 3 000 € doivent être effectués par virement. Le notaire vous demandera également l'origine des fonds. Le jour de la signature, le notaire lit l'acte avec vous, vous signez et les clés vous sont généralement remises aussitôt. L'original de l'acte est conservé au rang des minutes du notaire ; vous recevez une attestation de propriété puis, plus tard, une copie de l'acte publié.
Acheter depuis l'étranger
Il n'est pas nécessaire de résider en France pour acheter. Le droit français ne pose aucune condition de nationalité pour l'achat d'un logement. Si vous ne pouvez pas être présent, le notaire peut préparer une procuration que vous signerez à l'avance. Si vous ne lisez pas le français, demandez une traduction de l'acte ou faites-vous accompagner d'un interprète ; des traducteurs assermentés figurent dans nos contacts utiles. Pour les termes que vous rencontrerez en chemin, consultez le glossaire des termes immobiliers français. Pour le calendrier, consultez de l'offre à la remise des clés.
Agnieszka vous accompagne à chacune de ces étapes, en anglais, en français et en polonais, de la première visite à la signature. Consultez acheter avec Amber Connections ou, si vous souhaitez que quelqu'un recherche et négocie pour votre compte, le mandat de recherche.
Questions fréquentes
Une offre verbale engage-t-elle en France ?
Non. Une offre ne conduit à une vente ferme qu'une fois le compromis ou la promesse signé par les deux parties et le délai de rétractation de dix jours écoulé. Jusque-là, chacune des parties peut changer d'avis, même si un vendeur qui accepte une offre écrite au prix demandé doit s'attendre à poursuivre la vente.
Quel dépôt verse-t-on à la signature du compromis ?
Généralement de 5 % à 10 % du prix, versé au notaire ou à un professionnel disposant d'une garantie financière. Il s'impute sur le prix lors de la signature de l'acte authentique et vous est restitué si vous vous rétractez dans les dix jours ou si une condition suspensive, comme l'obtention de votre prêt, n'est pas réalisée.
Le vendeur peut-il se rétracter pendant les dix jours ?
Non. Le délai de dix jours protège uniquement l'acheteur. Dès qu'il a signé, le vendeur est lié par l'avant-contrat.
Puis-je avoir le même notaire que le vendeur ?
Oui. Vous pouvez aussi désigner votre propre notaire sans surcoût, car les deux notaires se partagent les émoluments réglementés. De nombreux acheteurs internationaux choisissent leur propre notaire afin d'avoir un interlocuteur qui agit uniquement pour eux.
Dois-je être en France pour signer ?
Non. Vous pouvez signer l'avant-contrat et l'acte authentique au moyen d'une procuration préparée par le notaire. Interrogez le notaire tôt, car une procuration signée à l'étranger peut devoir être légalisée.
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé ?
Si l'avant-contrat comporte une condition suspensive d'obtention du prêt et que vous avez demandé le prêt aux conditions qu'elle prévoit, la vente devient caduque et votre dépôt vous est intégralement restitué. Conservez les lettres de refus des banques comme justificatifs.
Mise à jour: 11 octobre 2026