En bref
De nombreux acheteurs d'une maison familiale ou d'une résidence de vacances en France achètent en nom propre, seuls ou à plusieurs. Une société civile immobilière (SCI) est une société civile de droit français, comptant au moins deux associés, qui détient le bien tandis que la famille détient les parts de la société. Elle peut faciliter l'organisation de la détention à plusieurs et de la transmission progressive aux enfants. En contrepartie, sa création et son fonctionnement ont un coût. Elle doit tenir une comptabilité et déposer des déclarations. Si elle loue le logement meublé ou opte pour l'impôt sur les sociétés, elle peut perdre le régime favorable des plus-values dont bénéficient les particuliers. Le choix dépend de votre famille, de votre pays de résidence et de vos projets pour le bien. Il doit être fait avec un notaire ou un conseiller fiscal avant la signature de l'avant-contrat.
Ce guide est une information générale et non un conseil juridique ou fiscal.
Les deux solutions comparées
| Point | Nom propre | SCI soumise à l'impôt sur le revenu (régime par défaut) |
|---|---|---|
| Qui est propriétaire de la maison | Vous, seul ou en indivision avec d'autres | La société ; vous détenez des parts |
| Création | Aucune formalité au-delà de l'achat | Statuts, immatriculation, un gérant, un compte bancaire |
| Obligations courantes | Aucune au-delà de vos propres déclarations fiscales | Comptabilité, procès-verbaux des décisions, une déclaration annuelle (formulaire 2072) à déposer avant début mai |
| Imposition des loyers | À votre nom | Au nom de chaque associé, à proportion de ses parts |
| Imposition de la plus-value de cession | Régime des plus-values des particuliers avec abattement pour durée de détention | Le même régime des particuliers, appliqué à chaque associé |
| Location meublée | Autorisée | Seulement à titre accessoire ; au-delà de 10 % du chiffre d'affaires, la SCI devient passible de l'impôt sur les sociétés |
| Transmission aux enfants | Donation ou succession portant sur le bien | Donations de parts dans le temps, dans le respect des règles des statuts |
| Vente | Vente du bien | Vente du bien ou cession des parts |
| Droits sur une cession de parts | Sans objet | 5 % du prix pour une société à prépondérance immobilière |
Le fonctionnement d'une SCI
- Les associés. Au moins deux, personnes physiques ou sociétés. Des époux peuvent constituer ensemble une SCI quel que soit leur régime matrimonial.
- Le capital. Fixé librement, à partir de 1 €. Le bien est généralement acheté par la SCI au moyen de sommes prêtées par les associés ou empruntées auprès d'une banque.
- La responsabilité. Les associés répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital, mais les créanciers doivent d'abord poursuivre la société.
- Les statuts. Les statuts fixent le mode de prise des décisions, les conditions d'entrée de nouveaux associés et les règles de cession des parts. Cette souplesse est la principale raison de recourir à une SCI. C'est aussi là que des statuts mal rédigés créent des difficultés par la suite.
- La gérance. Un ou plusieurs gérants, associés ou tiers, dirigent la société dans la limite des pouvoirs que leur confèrent les statuts.
- Les registres. Le gérant tient la comptabilité et rend compte aux associés au moins une fois par an. Chaque décision est consignée dans un procès-verbal.
La fiscalité : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Par défaut, une SCI est fiscalement transparente. Ses résultats sont imposés au nom des associés, qu'ils soient distribués ou non. La plus-value de cession suit le régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention qui exonère d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (voir la fiscalité immobilière en France).
Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés, au taux de 25 % avec un taux de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice sous conditions. L'option est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Elle devient ensuite irrévocable. À l'impôt sur les sociétés, la société peut amortir le bâtiment, ce qui réduit le bénéfice imposable tant qu'elle loue le bien, mais il n'existe aucun abattement pour durée de détention : la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements. Les bénéfices distribués aux associés sont imposés une seconde fois. Pour une maison familiale conservée à long terme, l'impôt sur les sociétés est rarement le meilleur choix. Pour un bien loué dans un cadre commercial, il peut l'être ; la décision exige une simulation sérieuse.
La location meublée est une activité commerciale. Une SCI ne peut l'exercer qu'à titre accessoire ; si les loyers de location meublée dépassent 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'administration fiscale considère la SCI comme passible de l'impôt sur les sociétés, avec une imposition immédiate des bénéfices et des plus-values non encore imposés. La location saisonnière de la villa par l'intermédiaire de la SCI demande donc de la prudence ; consultez les règles de la location saisonnière.
Autres points pour les acheteurs internationaux
| Point | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Les parts sont imposées à hauteur de la valeur représentative des biens immobiliers situés en France, diminuée des dettes correspondantes de la société. Un non-résident n'est redevable que si son patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d'euros. |
| Taxe annuelle de 3 % | Les sociétés qui détiennent des biens immobiliers en France sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale, sauf exonération. Une SCI dont le siège est situé en France, dans l'Union européenne ou dans un pays lié à la France par une convention peut en être exonérée en déposant chaque année, avant le 15 mai, une déclaration des biens et de ses associés. Votre conseiller doit vérifier l'exonération chaque année. |
| Droits de mutation à l'achat | La SCI acquitte les mêmes droits que tout acheteur : un taux départemental de 4,50 % dans les Alpes-Maritimes et de 5,00 % dans le Var pour un bien ancien (voir les frais d'acquisition en France). |
| Cession des parts | Droits de 5 % sur le prix des parts d'une société à prépondérance immobilière. Depuis le 27 juin 2026, l'acte de cession doit être un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte établi par un expert-comptable. À défaut, il est nul. |
| Succession | Une SCI peut aider à organiser qui hérite de quoi, mais elle ne fait pas sortir un bien situé en France du champ de l'impôt français. Le choix de la loi applicable et la réserve héréditaire sont expliqués dans succession et bien immobilier en France. |
| Votre propre pays | Votre pays de résidence peut traiter une SCI française comme une entité transparente ou comme une société. Interrogez un conseiller fiscal sur place avant d'acheter. |
Quand chaque solution convient
- Le nom propre convient à un couple ou à un acheteur seul qui acquiert une maison familiale ou une résidence de vacances pour son propre usage, sans projet de location meublée. C'est simple et peu coûteux et cela préserve le régime des plus-values des particuliers.
- Une SCI peut convenir à plusieurs familles ou générations qui achètent ensemble, aux acheteurs qui souhaitent transmettre des parts à leurs enfants dans le temps et aux propriétaires qui veulent fixer des règles pour le cas où un associé souhaiterait se retirer. Elle fonctionne au mieux lorsque le logement est occupé par la famille ou loué nu.
- Une société de votre propre pays qui achète un bien en France soulève ses propres questions, notamment la taxe de 3 % et la situation fiscale dans votre pays. Prenez conseil dans les deux pays avant de vous engager.
Quel que soit votre choix, la décision doit être prise avant l'avant-contrat, car l'acheteur qui y est désigné est celui qui signera l'acte authentique, sauf si l'avant-contrat prévoit une faculté de substitution. Votre notaire peut rédiger les statuts de la SCI et l'acte d'achat en même temps. Pour trouver un notaire, consultez nos contacts utiles. Pour la manière dont nous accompagnons un achat, consultez acheter avec Amber Connections.
Questions fréquentes
Une SCI est-elle intéressante pour une résidence de vacances ?
Parfois. Elle est utile lorsque plusieurs personnes ou générations détiendront le logement ensemble. Elle aide aussi lorsque vous souhaitez donner progressivement des parts à vos enfants. Pour un couple qui achète un logement pour son propre usage, l'achat en nom propre est généralement plus simple et moins coûteux.
Un non-résident peut-il créer une SCI en France ?
Oui. Les associés n'ont pas besoin de résider en France ni d'être de nationalité française. La SCI est immatriculée en France et doit y tenir sa comptabilité et y déposer ses déclarations.
Une SCI peut-elle louer la villa en location saisonnière ?
Seulement à titre accessoire. Si la location meublée dépasse 10 % du chiffre d'affaires hors taxes de la SCI, l'administration fiscale considère la SCI comme passible de l'impôt sur les sociétés, ce qui modifie l'imposition des loyers et d'une future vente.
Une SCI permet-elle d'éviter les droits de succession français ?
Non. Les parts d'une société qui détient un bien situé en France restent dans le champ des droits de succession et de donation français à hauteur de la valeur de ce bien. Une SCI aide à organiser la transmission ; elle ne supprime pas l'impôt.
Combien coûte le fonctionnement d'une SCI ?
Il n'existe pas de montant fixe. Prévoyez au départ le coût de la rédaction des statuts et de l'immatriculation de la société, puis un expert-comptable pour les comptes annuels et la déclaration de résultats. Demandez un devis écrit à votre notaire ou à votre expert-comptable.
Puis-je apporter à une SCI un bien que je possède déjà ?
Oui, par un apport à la société. L'apport est enregistré auprès de l'administration fiscale et n'est soumis à aucun droit pour une SCI à l'impôt sur le revenu ; il coûte 5 % lorsque la SCI est passible de l'impôt sur les sociétés, sous réserve d'exceptions. Prenez conseil au préalable, car l'apport peut aussi déclencher l'imposition d'une plus-value.
Mise à jour: 11 octobre 2026