En bref
Tout propriétaire d'un logement en France paie chaque année la taxe foncière. Le propriétaire d'une résidence secondaire paie en outre la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que certaines communes majorent jusqu'à 60 %. Ces deux impôts reposent sur la valeur locative cadastrale du bien et sur des taux votés localement. Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, vous êtes également redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les loyers tirés d'un bien situé en France sont imposés en France. La plus-value réalisée lors d'une vente est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec un abattement qui augmente avec la durée de détention.
Ce guide est une information générale et non un conseil fiscal. Les règles changent à chaque loi de finances ; faites confirmer votre situation par un conseiller fiscal ou par votre notaire.
Les impôts en un coup d'œil
| Impôt | Qui le paie | Base | Quand |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Le propriétaire au 1er janvier | La moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux locaux ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis | Avis envoyé en septembre |
| Taxe d'habitation sur les résidences secondaires | La personne qui dispose au 1er janvier d'une résidence secondaire meublée | La valeur locative cadastrale, multipliée par le taux communal, plus une éventuelle majoration | Avis au dernier trimestre |
| IFI | Les propriétaires dont le patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier | La valeur vénale, diminuée des dettes déductibles | Déclaré au printemps avec la déclaration de revenus |
| Impôt sur les revenus locatifs | Le propriétaire bailleur | Les loyers, diminués d'un abattement ou des charges | Déclaré chaque printemps |
| Impôt sur la plus-value | Le vendeur | La plus-value après abattement pour durée de détention | Acquitté par le notaire lors de la vente |
La taxe foncière
La taxe foncière est due par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier, même si le logement est vendu plus tard dans l'année ou loué à un locataire. La base est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale fixée par l'administration fiscale ; la commune et les structures intercommunales votent les taux. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis. En cas de vente, l'acte prévoit souvent que l'acheteur rembourse au vendeur une quote-part pour les mois qui suivent la signature.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires
La taxe d'habitation sur la résidence principale a disparu ; elle subsiste pour les résidences secondaires. Vous en êtes redevable si, au 1er janvier, vous disposez d'un logement meublé que vous pouvez occuper à tout moment, que ce soit en tant que propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
Les communes situées en zone tendue et celles qui comptent une forte proportion de résidences secondaires peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de cette taxe. La majoration dépend d'une délibération du conseil municipal et varie donc d'une commune à l'autre. Interrogez le centre des finances publiques sur le taux avant d'acheter. Ensuite, vérifiez la ligne distincte qui figure sur l'avis.
L'IFI : l'impôt sur la fortune immobilière
L'IFI s'applique lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Une personne dont le domicile fiscal est situé hors de France n'est imposée que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, y compris la fraction de la valeur d'une société représentative d'immeubles situés en France (voir acheter en SCI). Les dettes afférentes aux biens, comme le capital restant dû d'un prêt immobilier, sont déductibles. La résidence principale située en France bénéficie d'un abattement de 30 % ; ce n'est pas le cas d'une résidence de vacances.
| Valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
En dessous de 1,3 million d'euros, aucun IFI n'est dû. Entre 1,3 million et 1,4 million d'euros, une décote s'applique : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Par exemple, une villa estimée à 2 millions d'euros grevée d'un prêt de 600 000 € donne une valeur nette de 1,4 million d'euros et un IFI de 3 200 € pour l'année.
Les revenus locatifs des non-résidents
Les loyers tirés d'un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. Pour les locations nues, les loyers bruts jusqu'à 15 000 € par an relèvent automatiquement du régime du micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà de ce seuil, ce sont les charges réelles qui sont déduites ; vous pouvez aussi opter pour le régime réel en dessous de ce seuil. Les locations meublées et saisonnières obéissent à d'autres règles ; consultez les règles de la location saisonnière.
Les revenus de source française d'un non-résident sont imposés à un taux minimum de 20 % jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu, soit 29 579 € dans le barème actuel. Le taux est de 30 % au-delà. Si vous démontrez que le taux français appliqué à l'ensemble de vos revenus mondiaux serait inférieur, c'est ce taux inférieur qui s'applique.
Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %. Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un autre pays de l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni, vous acquittez à la place un prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Les conventions fiscales déterminent quel pays impose quoi. Selon la convention entre la France et la Pologne du 20 juin 1975, les revenus de biens immobiliers situés en France peuvent être imposés en France ; un résident polonais doit demander à un conseiller fiscal polonais comment la Pologne traite ensuite ces revenus.
La plus-value à la revente
| Élément | Règle |
|---|---|
| Taux de l'impôt sur le revenu | 19 % de la plus-value nette |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % ; un prélèvement de solidarité de 7,5 % à la place pour les personnes affiliées à la sécurité sociale dans l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni |
| Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu | 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année ; exonération au-delà de 22 ans |
| Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux | 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année ; exonération au-delà de 30 ans |
| Surtaxe | De 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € |
| Paiement | Calculée et acquittée par le notaire sur le prix de vente |
La résidence principale est exonérée, mais pas la résidence secondaire. Les non-résidents relèvent de règles particulières, notamment une possible exonération jusqu'à 150 000 € pour les anciens résidents de France et, dans certains cas, l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Elles sont présentées dans la plus-value des non-résidents.
Anticiper
- Demandez au vendeur les derniers avis de taxe foncière et de taxe d'habitation avant de signer, afin de connaître le coût annuel.
- Conservez toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises déclarées : elles peuvent réduire une future plus-value imposable.
- Décidez avant d'acheter si vous louerez le logement, car cela a une incidence sur le mode de détention ; consultez en nom propre ou en SCI.
- Si vous êtes proche du seuil de l'IFI, rappelez-vous que le prêt immobilier est déductible alors que les liquidités en banque ne sont pas du tout soumises à l'IFI.
- Pensez à la transmission dès le départ ; consultez succession et bien immobilier en France.
Pour les frais à l'achat, consultez les frais d'acquisition en France. Pour les termes qui figurent sur les avis d'imposition, consultez le glossaire.
Questions fréquentes
Dois-je payer la taxe d'habitation sur une résidence de vacances en France ?
Oui. La taxe d'habitation ne s'applique plus qu'aux résidences secondaires et aux locaux assimilés. Vous en êtes redevable si vous disposez du logement meublé au 1er janvier. Certaines communes y ajoutent une majoration pouvant atteindre 60 %.
Qui paie la taxe foncière l'année de l'achat ?
Le vendeur reçoit l'avis, car la taxe est due par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier. L'acte prévoit souvent que l'acheteur rembourse au vendeur une quote-part pour le reste de l'année.
Un non-résident est-il redevable de l'IFI ?
Seulement si la valeur nette de son patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Les biens situés hors de France ne sont pas pris en compte pour un non-résident. Les dettes afférentes aux biens situés en France sont déductibles.
Comment sont imposés les loyers d'une villa en France si je vis à l'étranger ?
Ils sont imposés en France à un taux minimum de 20 % jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu et de 30 % au-delà, sauf si votre taux moyen sur vos revenus mondiaux est inférieur. S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % ; le taux est de 7,5 % pour les personnes couvertes par la sécurité sociale dans un autre pays de l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni.
Combien d'impôt paierai-je en vendant ma résidence secondaire ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, réduits par l'abattement pour durée de détention à partir de la sixième année. Les prélèvements sociaux sont ramenés à 7,5 % si vous êtes couvert par la sécurité sociale dans un autre pays de l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni. Une surtaxe s'applique aux plus-values supérieures à 50 000 €.
Y a-t-il des impôts à l'achat ?
Oui : les droits de mutation et les frais de notaire, payés une seule fois lors de la signature de l'acte authentique. Consultez les frais d'acquisition en France.
Mise à jour: 11 octobre 2026