En bref
Un logement meublé loué à des vacanciers à la journée, à la semaine ou au mois est un meublé de tourisme. Avant la première réservation, le propriétaire doit le déclarer à la mairie et, lorsque la commune l'exige, obtenir un numéro d'enregistrement qui figure dans chaque annonce. Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an ; une résidence secondaire n'est soumise à aucune limite nationale mais, dans des communes comme Nice, sa location exige une autorisation de changement d'usage délivrée par le maire dès la première nuitée. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes et durci les règles énergétiques et fiscales. Cette page donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; vérifiez les règles auprès de la mairie et d'un conseiller fiscal avant d'acheter pour louer.
La loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur du nom de l'un de ses auteurs, vise à renforcer la régulation locale des meublés de tourisme. Ses principales mesures sont les suivantes :
| Mesure | Effet |
|---|---|
| Déclaration nationale | Une déclaration unique avec numéro d'enregistrement pour chaque meublé de tourisme, au moyen d'un téléservice national |
| Résidence principale | Les communes peuvent abaisser la limite annuelle de 120 à 90 jours, depuis le 1er janvier 2025 |
| Changement d'usage | Toute commune confrontée à une pénurie de logements peut soumettre à autorisation la location touristique d'une résidence secondaire et fixer des quotas par zone |
| Urbanisme | Un PLU peut réserver des zones aux logements neufs destinés exclusivement à la résidence principale |
| Énergie | Les nouvelles autorisations exigent un DPE de classe A à E (A à D à partir de 2034) |
| Copropriété | Le règlement de copropriété peut être modifié pour interdire les locations touristiques dans certains immeubles |
| Fiscalité | Les abattements du micro-BIC applicables aux locations touristiques ont été réduits à compter du 1er janvier 2025 |
Déclaration et enregistrement
- Déterminez si le logement est votre résidence principale (où vous vivez au moins huit mois par an) ou une résidence secondaire. Les règles diffèrent.
- Consultez le règlement de copropriété s'il s'agit d'un appartement. Les nouveaux règlements doivent préciser si les locations touristiques sont autorisées. Dans un immeuble dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots privatifs, la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix peut interdire la location touristique des logements qui ne sont pas des résidences principales. Le propriétaire qui commence à louer doit en informer le syndic.
- S'il s'agit d'une résidence secondaire dans une commune qui contrôle le changement d'usage, obtenez d'abord l'autorisation du maire.
- Déclarez le logement à la mairie. Aujourd'hui, il s'agit soit d'une simple déclaration au moyen du formulaire Cerfa 14004, soit d'une déclaration en ligne qui délivre un numéro d'enregistrement de 13 caractères.
- Indiquez le numéro dans chaque annonce. Les plateformes doivent l'afficher et retirer les annonces qui n'en comportent pas.
- Inscrivez-vous pour collecter la taxe de séjour (perçue par nuitée) et reversez-la à la commune.
La loi prévoit une déclaration nationale unique avec numéro d'enregistrement pour chaque meublé de tourisme, en vigueur depuis le 20 mai 2026. En juillet 2026, service-public.gouv.fr a annoncé que le téléservice national est prévu pour le quatrième trimestre 2026 et que les numéros communaux existants disposeront alors de plusieurs mois pour être renouvelés. D'ici son ouverture, suivez la procédure de votre commune.
Sanctions
| Manquement | Montant maximal depuis le 20 mai 2026 |
|---|---|
| Location sans déclaration | Amende administrative de 10 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro d'enregistrement | Amende administrative de 20 000 € |
| Dépassement de la limite de jours d'une résidence principale ou défaut de transmission du nombre de jours loués | Amende civile de 15 000 € |
| Location d'une résidence secondaire sans l'autorisation de changement d'usage lorsqu'elle est requise | Amende civile de 100 000 € |
Performance énergétique
Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, un logement doit avoir un DPE compris entre les classes A et E (A et D à partir du 1er janvier 2034). À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme autre que la résidence principale du propriétaire doit aussi respecter le niveau de performance énergétique d'un logement décent, soit en pratique la classe D ou mieux. Vérifiez le DPE avant d'acheter un bien destiné à la location ; notre guide des diagnostics l'explique. Si la maison a une piscine, son dispositif de sécurité doit fonctionner avant l'arrivée des locataires, comme l'indique notre guide piscines et urbanisme.
Nice
La Ville de Nice applique un règlement adopté par la Métropole Nice Côte d'Azur le 22 juin 2026 et en vigueur depuis le 1er septembre 2026.
| Point | Règle à Nice |
|---|---|
| Résidence principale | Aucune autorisation si la location ne dépasse pas 120 jours par an ; la déclaration et la taxe de séjour restent obligatoires |
| Résidence secondaire | Autorisation de changement d'usage exigée dès la première nuitée |
| Première autorisation pour un particulier | Une autorisation temporaire par propriétaire et par foyer fiscal, valable 5 ans, non renouvelable et incessible, sans compensation |
| Logements supplémentaires ou au-delà de 5 ans | Compensation : transformation en logement d'autres locaux de surface équivalente à Nice ou achat d'un titre de compensation |
| Sociétés dont l'activité est la location | Compensation dès le premier logement |
| Zones de quotas | Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest : 691 autorisations temporaires pour 2026, demandes en ligne du 1er septembre au 31 décembre 2026 par ordre d'arrivée |
| Énergie | DPE de classe A à E ; A à D à partir de 2034 |
| Numéro d'enregistrement | 13 caractères, délivré par le portail de la taxe de séjour de la Métropole, exigé pour toute location touristique |
Les quotas doivent être recalculés pour janvier 2027. Quiconque achète à Nice dans l'optique de louer doit vérifier, avant de signer, si une autorisation peut être obtenue pour cette adresse. Notre guide de Nice décrit les quartiers.
Cannes et Antibes
À Cannes, tout meublé de tourisme, classé ou non, résidence principale ou secondaire, doit être déclaré et recevoir un numéro d'enregistrement de 13 caractères à faire figurer dans chaque annonce ; la déclaration se fait en ligne ou au moyen du Cerfa 14004. Une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Nous n'avons trouvé aucun dispositif d'autorisation de changement d'usage publié par la Ville de Cannes ; vérifiez la situation auprès de la mairie avant d'acheter pour louer. À Antibes, la déclaration se fait en ligne sur le portail de la taxe de séjour de la commune. Consultez nos guides de Cannes et d'Antibes et Juan-les-Pins.
La fiscalité des revenus de location saisonnière
| Régime | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Micro-BIC, meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Micro-BIC, chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Réel | Sans limite | Charges réelles et amortissements au lieu d'un abattement forfaitaire |
Ces montants s'appliquent aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. C'est le classement, délivré par un organisme accrédité, qui donne accès au plafond et à l'abattement les plus élevés.
Les non-résidents sont imposés en France sur leurs revenus locatifs français, à un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus (revenus 2025) et de 30 % au-delà, sauf si leur taux moyen sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux est inférieur. Les propriétaires affiliés à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen ou de la Suisse paient un prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de l'ensemble des prélèvements sociaux. Pour les autres, service-public.gouv.fr indique un taux de 18,6 % sur les revenus de location meublée après la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Notre guide de la fiscalité immobilière en France couvre le reste ; votre conseiller fiscal confirme la situation selon votre pays de résidence.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un numéro d'enregistrement pour louer ma villa ?
Oui, dans toute commune qui a mis en place l'enregistrement, dont Nice et Cannes. La loi impose désormais une déclaration nationale avec numéro pour chaque meublé de tourisme ; le téléservice national était prévu pour le quatrième trimestre 2026.
Combien de jours puis-je louer mon logement ?
Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an (90 si la commune a abaissé la limite). Une résidence secondaire n'est soumise à aucune limite nationale de jours, mais la commune peut exiger une autorisation de changement d'usage.
Puis-je louer ma résidence secondaire à Nice ?
Seulement avec une autorisation de changement d'usage. Un particulier peut obtenir une autorisation temporaire, valable cinq ans, sans compensation ; dans les quatre zones de quotas, le nombre d'autorisations délivrées chaque année est plafonné.
Ma copropriété peut-elle m'interdire la location touristique ?
Oui, dans certains immeubles. Lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots privatifs, la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix peut interdire la location touristique des logements qui ne sont pas des résidences principales.
Quelle classe de DPE faut-il pour une location saisonnière ?
Pour une nouvelle autorisation de changement d'usage, la classe A à E (A à D à partir de 2034). À partir de 2034, tous les meublés de tourisme autres que les résidences principales doivent respecter le niveau de performance énergétique d'un logement décent.
Comment les revenus de location saisonnière sont-ils imposés ?
Au régime micro-BIC, les meublés non classés ont un plafond de 15 000 € et un abattement de 30 % ; les meublés classés un plafond de 77 700 € et un abattement de 50 %. Les non-résidents paient l'impôt français à un taux minimum de 20 % ou de 30 %.
Mise à jour: 11 octobre 2026