Beaulieu-sur-Mer et Èze

Présentation

Beaulieu-sur-Mer et Èze se touchent entre le Cap Ferrat et Cap-d'Ail mais offrent deux manières opposées de vivre sur cette côte. Beaulieu est une très petite commune : 0,92 km² et 3 874 habitants au recensement de 2023, où tout, de la gare au port, se rejoint en quelques minutes à pied. Èze est dix fois plus étendue, avec 9,47 km² et 2 144 habitants ; elle s'élève du niveau de la mer jusqu'à 700 mètres. Son village médiéval se dresse à environ 429 mètres sur un rocher au-dessus de la mer.

Le choix entre les deux se résume souvent à une question : voulez-vous aller à pied à la boulangerie et à la plage ou préférez-vous une terrasse avec une vue dégagée et la voiture pour chaque course ?

Beaulieu-sur-Mer : la ville au bord de la baie

Le front de mer et la baie des Fourmis

Le passé Belle Époque de Beaulieu reste visible. La Rotonde, inaugurée en 1904 à côté de l'ancien hôtel Bristol, est protégée au titre des monuments historiques. La baie des Fourmis a son petit port et sa plage. La promenade Maurice-Rouvier mène de la baie à Saint-Jean-Cap-Ferrat en quelques minutes à pied. La ville dispose aussi d'un port de plaisance plus important.

La villa Kérylos et la Petite Afrique

Sur une pointe rocheuse se dresse la villa Kérylos, construite entre 1902 et 1908 par l'architecte Emmanuel Pontremoli pour l'archéologue Théodore Reinach sur le modèle des demeures de la Grèce antique. Reinach l'a léguée à l'Institut de France en 1928 ; elle se visite. À l'extrémité est de la ville, le quartier de la Petite Afrique s'étend au pied de hautes falaises.

La vie quotidienne

Le marché aux fruits et légumes de Beaulieu, place Marinoni, se tient du lundi au samedi de 8 h à 12 h 30. Un marché italien a lieu sur la même place environ le premier dimanche du mois. Le casino, propriété de la commune, a rouvert en décembre 2014 après rénovation avec un cinéma et un restaurant. Le logement se compose surtout d'appartements proches de la mer, comme le montrent les chiffres de ventes ci-dessous, avec quelques villas sur les pentes en arrière.

Èze : le village, la côte et les corniches

Èze-Village

On accède au village perché par la Moyenne Corniche. Ses ruelles montent jusqu'au Jardin exotique, aménagé dans les ruines du château, avec des vues sur toute la côte. L'usine-laboratoire Fragonard, ouverte depuis 1968, propose des visites guidées gratuites. Galimard y possède aussi un musée du parfum.

Èze-Bord-de-Mer

Le hameau du bord de mer a sa propre gare, nommée Èze-sur-Mer, sur la ligne littorale. Le chemin de Nietzsche, très raide, le relie au village ; selon la tradition locale, le philosophe l'empruntait lors de son séjour à Nice.

Les coteaux

Entre le rivage et la Grande Corniche s'étendent des quartiers comme Saint-Laurent-d'Èze, qui relie le bord de mer au village. On y trouve aussi l'Aiguetta, avec sa chapelle Saint-Joseph. Les villas y sont généralement construites sur des restanques taillées dans la pente, avec vue sur la mer et un accès par des chemins étroits. Une partie de la commune se trouve dans le parc de la Grande Corniche.

Biens et prix

Il s'agit des ventes enregistrées du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025. À Beaulieu, le marché est un marché d'appartements : 213 ventes d'appartements contre 13 ventes de maisons seulement. L'appartement médian s'est vendu 400 000 € (8 120 € le m²) et 18 appartements ont dépassé 1 million d'euros. Les 13 maisons affichent une médiane de 2 950 000 € et de 17 880 € le m², mais un échantillon aussi réduit doit être lu avec prudence.

Èze présente le profil inverse. Ses 47 ventes de maisons affichent une médiane de 1 576 000 € et de 14 300 € le m², dont 17 au-dessus de 2 millions d'euros, tandis que ses 62 appartements se sont vendus à un prix médian de 463 000 €. Comme DVF divise le prix par la seule surface bâtie, une villa dotée d'un grand jardin en restanques et d'une vue dégagée sur la mer affichera un prix au m² élevé, même si la maison elle-même est modeste.

Caractère urbanistique

Les deux communes appliquent le Plan local d'urbanisme métropolitain de la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé en octobre 2019. Toutes deux sont également soumises à la loi Littoral. La mer au large de leurs côtes fait partie du site Natura 2000 « Cap Ferrat ». Sur les coteaux escarpés d'Èze, l'accès, les murs de soutènement et le risque incendie comptent autant que le zonage lui-même : vérifiez-les avant de vous laisser séduire par une vue. Notre guide sur les piscines, les extensions et l'urbanisme présente les démarches.

Qui achète ici

Beaulieu convient aux acquéreurs qui veulent un appartement facile à fermer en partant, une promenade à plat jusqu'à la mer et une gare en ville. Èze convient à ceux qui cherchent une villa avec de l'espace et une vue et qui sont à l'aise sur les routes des corniches. Les acquéreurs qui comparent les deux regardent souvent aussi Saint-Jean-Cap-Ferrat ainsi que Cap-d'Ail et Roquebrune-Cap-Martin.

Écoles et services

Beaulieu dispose d'écoles maternelle et élémentaire ainsi que du collège Jean-Cocteau. Èze dispose d'écoles maternelle et élémentaire ; les élèves du secondaire fréquentent les collèges de Beaulieu-sur-Mer, de La Trinité ou de Beausoleil et les lycées de Drap, de Monaco ou de Nice. L'International School of Nice accueille les élèves de 3 à 18 ans ; consultez notre guide des écoles internationales.

Se déplacer

Les deux communes ont une gare sur la ligne entre Marseille et Vintimille, desservie par les TER. Par la route, l'aéroport Nice Côte d'Azur est à environ 19 km de Beaulieu et à environ 22 km d'Èze-Village, soit dans les deux cas une quarantaine de minutes selon la circulation. Notre page pour venir sur la Côte d'Azur présente les vols et les trains.

Biens à vendre

Les biens présentés par Amber Connections à Beaulieu ou à Èze figurent ci-dessous. Si aucun ne correspond à votre recherche, Agnieszka Hancock peut recevoir un mandat de recherche et prospecter pour votre compte auprès des agences et des vendeurs particuliers.

Questions fréquentes

Beaulieu-sur-Mer, c'est surtout des appartements ou des maisons ?

Surtout des appartements. DVF enregistre 213 ventes d'appartements et 13 ventes de maisons entre janvier 2024 et décembre 2025. Le prix médian des appartements était de 400 000 €.

Combien coûte une villa à Èze ?

La médiane des 47 ventes de maisons enregistrées dans DVF sur 2024 et 2025 s'établit à 1 576 000 € (14 300 € le m² de surface bâtie). Dix-sept se sont vendues au-dessus de 2 millions d'euros.

Peut-on vivre à Beaulieu sans voiture ?

Oui, c'est tout à fait pratique. La ville couvre moins d'un kilomètre carré, possède une gare et un marché six matins par semaine et elle est reliée au Cap Ferrat par une promenade en bord de mer.

Y a-t-il des écoles à Èze ?

Èze dispose d'écoles maternelle et élémentaire. Les élèves du secondaire fréquentent les collèges de Beaulieu-sur-Mer, de La Trinité ou de Beausoleil et les lycées de Drap, de Monaco ou de Nice.

Combien de temps faut-il pour rejoindre l'aéroport de Nice ?

Environ 19 km depuis Beaulieu et 22 km depuis Èze-Village, soit en général une quarantaine de minutes. Le train est une autre possibilité depuis les deux communes.

Que faut-il vérifier avant d'acheter sur les coteaux d'Èze ?

L'accès routier, l'état des murs de soutènement, le stationnement, les obligations liées au risque incendie attachées à la parcelle et ce que permettent les règles d'urbanisme. Un notaire et un architecte local peuvent confirmer chaque point avant la signature d'un compromis de vente.

Mise à jour: 11 octobre 2026