En bref. Deux questions se posent au décès du propriétaire d'un bien en France : qui en hérite et quel impôt est dû. La dévolution relève de la loi applicable à l'ensemble de la succession. Selon le règlement (UE) n° 650/2012, pour les décès survenus à compter du 17 août 2015, il s'agit de la loi du pays dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès, sauf s'il a choisi par testament la loi d'un pays dont il a la nationalité. Le droit français réserve une partie de la succession aux enfants : la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux, les trois quarts avec trois ou plus. L'impôt est une question distincte. La France taxe au décès les biens immobiliers situés en France, même lorsque le propriétaire et les héritiers vivent à l'étranger ; chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents, les taux vont de 5 % à 45 % et le conjoint survivant ou le partenaire de PACS est exonéré. Un notaire devrait examiner votre situation peu après votre achat.
Cette page fournit une information générale et non un conseil. Une succession dépend de la nationalité, de la résidence, de la situation familiale et des conventions fiscales ; consultez un notaire et, le cas échéant, un avocat dans votre propre pays.
Quelle loi détermine les héritiers
Le règlement 650/2012 s'applique dans tous les États membres de l'Union européenne sauf le Danemark et l'Irlande. Un notaire français l'applique à la succession d'un propriétaire étranger. Ses règles principales sont les suivantes.
| Règle | Article | Conséquence pour un bien en France |
|---|---|---|
| Décès concernés | Article 83 | Successions des personnes décédées à compter du 17 août 2015 |
| Loi applicable par défaut | Article 21 | La loi de l'État de résidence habituelle au moment du décès, sauf si le défunt présentait des liens manifestement plus étroits avec un autre État |
| Choix de loi | Article 22 | Une personne peut choisir la loi d'un État dont elle possède la nationalité au moment du choix ou du décès, expressément dans un testament ou une autre disposition à cause de mort |
| Application universelle | Article 20 | La loi désignée s'applique même si ce n'est pas celle d'un État membre : un ressortissant britannique ou suisse peut donc choisir la loi britannique ou suisse |
| Une seule loi pour l'ensemble | Article 23 | La loi choisie ou applicable par défaut régit l'ensemble de la succession, y compris les parts des héritiers, la réserve héréditaire et la quotité disponible |
| Questions laissées au droit français | Article 1er, paragraphe 2, points k) et l) | La nature des droits réels et l'inscription au fichier immobilier restent régies par le droit français |
| Fiscalité exclue | Article 1er, paragraphe 1 | Le règlement ne traite pas de la fiscalité |
| Certificat successoral européen | Articles 62 et 63 | Un certificat facultatif que les héritiers peuvent utiliser dans un autre État membre pour prouver leur qualité et leurs droits |
Lorsque le propriétaire avait plusieurs nationalités, chacune d'elles peut être choisie.
La réserve héréditaire en droit français
L'article 912 du Code civil définit la réserve héréditaire comme la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers ; le reste constitue la quotité disponible, dont le propriétaire peut disposer librement. Selon l'article 913, les enfants sont héritiers réservataires.
| Enfants au décès | Réserve des enfants pris ensemble | Quotité disponible |
|---|---|---|
| Un | La moitié | La moitié |
| Deux | Les deux tiers | Un tiers |
| Trois ou plus | Les trois quarts | Un quart |
Les donations consenties du vivant du propriétaire s'imputent sur ces limites au même titre que les legs testamentaires. Lorsque la loi française s'applique et en l'absence de testament, le conjoint survivant dont tous les enfants sont issus des deux époux choisit entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété ; si un enfant n'est pas issu des deux époux, le conjoint reçoit le quart en pleine propriété (article 757).
Lorsqu'une loi étrangère s'applique
Un propriétaire étranger peut choisir la loi de sa nationalité. Certaines lois, comme le droit anglais, ne réservent aucune part aux enfants. Deux règles françaises entrent alors en jeu.
- Par deux arrêts du 27 septembre 2017 (n° 16-13.151 et 16-17.198), la Cour de cassation a jugé qu'une loi étrangère ignorant la réserve héréditaire n'est pas en soi contraire à l'ordre public international français.
- Depuis le 1er novembre 2021, l'article 913 prévoit un prélèvement compensatoire. Lorsque le défunt ou au moins l'un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement et que la loi étrangère applicable à la succession n'accorde aux enfants aucun mécanisme réservataire protecteur, chaque enfant peut effectuer un prélèvement sur les biens situés en France au jour du décès afin d'être rétabli dans les droits réservataires que lui octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci.
Un choix de loi destiné à tout laisser au conjoint peut donc ne pas protéger le bien situé en France contre la demande d'un enfant. C'est un point à régler avec un notaire lors de l'achat puis lors de la rédaction de votre testament.
Les droits de succession français sur un bien en France
L'article 750 ter du Code général des impôts fixe le champ d'application des droits de mutation à titre gratuit.
- Si le défunt avait son domicile fiscal en France, l'ensemble de ses biens, situés en France comme à l'étranger, est imposable.
- Si le défunt résidait à l'étranger, les biens immobiliers situés en France sont imposables en France, y compris ceux détenus indirectement par l'intermédiaire d'une société dont la famille détient plus de la moitié et dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers situés en France.
- Un héritier fiscalement domicilié en France pendant au moins six des dix années précédentes est imposé en France sur tout ce qu'il reçoit, où que les biens se trouvent.
Une convention fiscale entre la France et l'autre pays peut modifier cette répartition : vérifiez si l'une d'elles s'applique.
Chaque héritier est imposé sur sa part nette après un abattement (article 779) : 100 000 € pour chaque enfant sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents, 15 932 € pour chaque frère ou sœur et 7 967 € pour chaque neveu ou nièce, avec un abattement distinct de 159 325 € pour un héritier handicapé. Le conjoint survivant ou le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis).
| Part nette taxable, en ligne directe | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € et de 45 % au-delà ; entre parents jusqu'au quatrième degré, il est de 55 % et entre personnes non parentes de 60 % (article 777).
Les donations
Les donations bénéficient des mêmes abattements et barèmes que les successions. Les donations consenties plus de quinze ans avant une nouvelle donation ou le décès ne sont pas rappelées (article 784) : l'abattement de 100 000 € entre un parent et chaque enfant se reconstitue donc tous les quinze ans. Une pratique courante consiste à donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit. Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier (article 669).
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La donation elle-même échappe au règlement sur les successions, mais la loi applicable à la succession détermine la manière dont les donations antérieures sont prises en compte dans le calcul des parts des héritiers.
Que faire
- Listez vos nationalités, votre pays de résidence et la localisation de vos biens.
- Décidez avec un notaire s'il convient de rédiger un testament comportant un choix de loi et sous quelle forme.
- Vérifiez votre régime matrimonial, que le règlement ne couvre pas et qui peut déterminer la part de la maison dont vous pouviez disposer.
- Choisissez le mode d'acquisition : en nom propre, à plusieurs ou par l'intermédiaire d'une société ; consultez acheter via une SCI et comment acheter un bien en France.
- Demandez à un conseiller fiscal dans chaque pays comment les droits de succession français s'articulent avec votre propre fiscalité.
- Conservez l'acte, le testament et les coordonnées du notaire là où vos héritiers pourront les trouver.
Guides associés : la fiscalité immobilière en France, la plus-value des non-résidents et contacts utiles, qui explique comment trouver un notaire.
Questions fréquentes
Le droit français détermine-t-il qui hérite de ma maison en France ?
Pas nécessairement. Pour les décès survenus depuis le 17 août 2015, la loi de votre résidence habituelle au moment du décès régit l'ensemble de la succession, sauf si vous avez choisi par testament la loi d'un pays dont vous avez la nationalité.
Puis-je laisser mon bien en France entièrement à mon conjoint ?
Le droit français accorde une réserve aux enfants : ce n'est donc pas possible si le droit français régit la succession et que vous avez des enfants. Si vous choisissez valablement une loi étrangère qui ignore la réserve héréditaire, ce choix est reconnu, mais depuis novembre 2021 un enfant peut encore demander une compensation sur les biens situés en France lorsque vous-même ou l'un de vos enfants avez la nationalité d'un État membre de l'Union européenne ou y résidez.
Les droits de succession français sont-ils dus si nous vivons à l'étranger ?
Oui pour les biens immobiliers situés en France, quelle que soit votre résidence, sauf disposition contraire d'une convention fiscale. Si le défunt ou un héritier est résident fiscal français, le champ d'imposition est plus large.
Le règlement européen s'applique-t-il aux propriétaires britanniques ?
Le Royaume-Uni n'est pas lié par ce règlement, mais un notaire français l'applique à la succession française d'un propriétaire britannique. Un ressortissant britannique peut choisir la loi britannique dans un testament.
Mise à jour: 11 octobre 2026