W skrócie
Każdy właściciel domu we Francji płaci co roku podatek od nieruchomości (taxe foncière). Właściciel drugiego domu płaci także podatek mieszkaniowy od drugich domów (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), który niektóre gminy podwyższają nawet o 60%. Podstawą obu podatków jest katastralna wartość czynszowa nieruchomości (valeur locative cadastrale), a stawki uchwalane są lokalnie. Jeśli wartość netto Państwa nieruchomości we Francji przekracza 1 stycznia 1,3 mln €, należny jest również podatek od majątku nieruchomego (impôt sur la fortune immobilière, IFI). Dochód z najmu nieruchomości położonej we Francji podlega opodatkowaniu we Francji. Zysk ze sprzedaży opodatkowany jest stawką 19% plus składki społeczne (prélèvements sociaux), z ulgą za okres posiadania (abattement pour durée de détention), która rośnie wraz z liczbą lat.
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady podatkowej. Przepisy zmieniają się z każdą ustawą budżetową (loi de finances); swoją sytuację proszę potwierdzić u doradcy podatkowego albo u notariusza (notaire).
Podatki w skrócie
| Podatek | Kto płaci | Podstawa | Kiedy |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Właściciel na dzień 1 stycznia | Połowa katastralnej wartości czynszowej pomnożona przez stawki lokalne; razem z nim naliczana jest opłata za wywóz odpadów | Decyzja wysyłana we wrześniu |
| Taxe d'habitation sur les résidences secondaires | Osoba, która 1 stycznia dysponuje stale umeblowanym drugim domem | Katastralna wartość czynszowa pomnożona przez stawkę gminy, plus ewentualna dopłata | Decyzja w ostatnim kwartale |
| IFI | Właściciele, których nieruchomości we Francji mają 1 stycznia wartość netto powyżej 1,3 mln € | Wartość rynkowa pomniejszona o długi podlegające odliczeniu | Deklarowany wiosną razem z zeznaniem w podatku dochodowym |
| Podatek od dochodu z najmu | Właściciel, który wynajmuje | Czynsz pomniejszony o odliczenia ryczałtowe albo koszty | Deklarowany każdej wiosny |
| Podatek od zysku ze sprzedaży | Sprzedający | Zysk po uldze za okres posiadania | Płacony przez notariusza przy zawarciu aktu |
Taxe foncière
Taxe foncière płaci ten, kto jest właścicielem nieruchomości 1 stycznia, nawet jeśli dom zostanie sprzedany później w ciągu roku albo wynajęty najemcy. Podstawą jest połowa katastralnej wartości czynszowej ustalonej przez administrację skarbową; stawki uchwalają gmina i związki międzygminne. Na tej samej decyzji widnieje opłata za wywóz odpadów (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Przy sprzedaży akt często przewiduje, że kupujący zwraca sprzedającemu część podatku za miesiące po zawarciu aktu.
Taxe d'habitation od drugich domów
Podatek mieszkaniowy od głównych miejsc zamieszkania został zniesiony; nadal obowiązuje w odniesieniu do drugich domów. Są Państwo zobowiązani do jego zapłaty, jeśli 1 stycznia dysponują Państwo stale umeblowanym lokalem, z którego mogą Państwo korzystać w każdej chwili, jako właściciel, najemca albo użytkownik nieodpłatny.
Gminy na obszarach o wyraźnym niedoborze mieszkań oraz gminy z wysokim udziałem drugich domów mogą uchwalić dopłatę od 5% do 60% do gminnej części tego podatku. Dopłata zależy od uchwały rady gminy, więc różni się w poszczególnych gminach. Przed zakupem proszę zapytać lokalny urząd skarbowy o stawkę. Później warto sprawdzać osobną pozycję na decyzji podatkowej.
IFI: podatek majątkowy od nieruchomości
IFI ma zastosowanie, gdy wartość netto podlegającego opodatkowaniu majątku nieruchomego przekracza 1 stycznia 1,3 mln €. Osoba, której miejsce zamieszkania dla celów podatkowych znajduje się poza Francją, płaci podatek wyłącznie od nieruchomości i praw do nieruchomości we Francji, w tym od tej części wartości spółki, która odpowiada nieruchomościom francuskim (zob. zakup przez SCI). Długi związane z nieruchomością, takie jak pozostały do spłaty kredyt hipoteczny, podlegają odliczeniu. Główne miejsce zamieszkania we Francji wycenia się z obniżką 30%; dom wakacyjny nie korzysta z tej obniżki.
| Wartość netto podlegająca opodatkowaniu | Stawka |
|---|---|
| Do 800 000 € | 0% |
| Od 800 001 € do 1 300 000 € | 0,50% |
| Od 1 300 001 € do 2 570 000 € | 0,70% |
| Od 2 570 001 € do 5 000 000 € | 1% |
| Od 5 000 001 € do 10 000 000 € | 1,25% |
| Powyżej 10 000 000 € | 1,50% |
Poniżej 1,3 mln € IFI nie jest należny. Między 1,3 mln € a 1,4 mln € stosuje się obniżkę: 17 500 € minus 1,25% wartości netto podlegającej opodatkowaniu. Na przykład willa wyceniona na 2 mln € z kredytem hipotecznym w wysokości 600 000 € daje wartość netto 1,4 mln € i IFI w wysokości 3 200 € za rok.
Dochód z najmu u nierezydentów
Czynsz z nieruchomości we Francji podlega opodatkowaniu we Francji niezależnie od kraju Państwa zamieszkania. Przy najmie nieumeblowanym czynsz brutto do 15 000 € rocznie automatycznie objęty jest systemem micro-foncier, który przewiduje ryczałtowe odliczenie 30%. Powyżej tego progu odlicza się zamiast tego rzeczywiste koszty; można też wybrać tę metodę poniżej progu. Najem umeblowany i wakacyjny opodatkowany jest według innych zasad; zob. zasady najmu wakacyjnego.
Francuski dochód nierezydenta opodatkowany jest stawką minimalną 20% do górnej granicy drugiego progu skali podatku dochodowego, wynoszącej w obecnej skali 29 579 €. Powyżej tej kwoty stawka wynosi 30%. Jeśli wykażą Państwo, że stawka francuska zastosowana do Państwa dochodu światowego byłaby niższa, obowiązuje ta niższa stawka.
Składki społeczne wynoszą 17,2%. Jeśli podlegają Państwo obowiązkowemu systemowi zabezpieczenia społecznego w innym państwie EOG, w Szwajcarii albo w Wielkiej Brytanii, płacą Państwo zamiast nich daninę solidarnościową (prélèvement de solidarité) w wysokości 7,5%.
O tym, które państwo opodatkowuje dany dochód, decydują umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zgodnie z konwencją między Francją a Polską z 20 czerwca 1975 roku dochód z nieruchomości położonej we Francji może być opodatkowany we Francji; rezydent Polski powinien zapytać polskiego doradcę podatkowego, jak Polska traktuje następnie ten dochód.
Zysk ze sprzedaży
| Element | Zasada |
|---|---|
| Stawka podatku dochodowego | 19% zysku netto |
| Składki społeczne | 17,2%; zamiast nich danina solidarnościowa 7,5% dla osób objętych zabezpieczeniem społecznym w EOG, Szwajcarii albo Wielkiej Brytanii |
| Ulga za okres posiadania, podatek dochodowy | 6% rocznie od 6. do 21. roku, 4% w 22. roku; zwolnienie po 22 latach |
| Ulga za okres posiadania, składki społeczne | 1,65% rocznie od 6. do 21. roku, 1,60% w 22. roku, 9% rocznie od 23. do 30. roku; zwolnienie po 30 latach |
| Podatek dodatkowy (surtaxe) | Od 2% do 6%, gdy zysk podlegający opodatkowaniu przekracza 50 000 € |
| Zapłata | Wyliczany i płacony przez notariusza z ceny sprzedaży |
Główne miejsce zamieszkania jest zwolnione, ale dom wakacyjny nie. Nierezydentów dotyczą przepisy szczególne, w tym możliwe zwolnienie do 150 000 € dla byłych rezydentów Francji oraz w niektórych przypadkach obowiązek ustanowienia akredytowanego przedstawiciela podatkowego (représentant fiscal accrédité). Opisujemy je w poradniku podatek od zysku dla nierezydentów.
Planowanie z wyprzedzeniem
- Przed podpisaniem umowy proszę poprosić sprzedającego o ostatnie decyzje w sprawie taxe foncière i taxe d'habitation, aby znać roczny koszt.
- Proszę zachowywać wszystkie faktury za prace wykonane przez zarejestrowane firmy: mogą obniżyć przyszły zysk podlegający opodatkowaniu.
- Przed zakupem warto zdecydować, czy dom będzie wynajmowany, ponieważ wpływa to na formę własności; zob. własne nazwisko czy SCI.
- Jeśli są Państwo blisko progu IFI, warto pamiętać, że kredyt hipoteczny podlega odliczeniu, a gotówka w banku w ogóle nie jest objęta IFI.
- O kwestiach spadkowych warto pomyśleć od samego początku; zob. spadek a nieruchomość we Francji.
Koszty przy zakupie opisujemy w poradniku koszty zakupu we Francji. Objaśnienia pojęć z decyzji podatkowych znajdą Państwo w słowniczku.
Najczęściej zadawane pytania
Czy od domu wakacyjnego we Francji płaci się taxe d'habitation?
Tak. Taxe d'habitation dotyczy obecnie wyłącznie drugich domów i podobnych lokali. Są Państwo zobowiązani do jego zapłaty, jeśli 1 stycznia dysponują Państwo stale umeblowanym domem. Niektóre gminy doliczają dopłatę do 60%.
Kto płaci taxe foncière w roku zakupu?
Decyzję otrzymuje sprzedający, ponieważ podatek płaci ten, kto jest właścicielem nieruchomości 1 stycznia. Akt często przewiduje, że kupujący zwraca sprzedającemu część podatku za resztę roku.
Czy nierezydent podlega IFI?
Tylko wtedy, gdy wartość netto jego nieruchomości we Francji przekracza 1 stycznia 1,3 mln €. U nierezydenta nie uwzględnia się nieruchomości położonych poza Francją. Długi związane z nieruchomością francuską podlegają odliczeniu.
Jak opodatkowany jest dochód z najmu willi we Francji, jeśli mieszkam za granicą?
Jest opodatkowany we Francji stawką minimalną 20% do górnej granicy drugiego progu skali podatku dochodowego i 30% powyżej niej, chyba że Państwa średnia stawka od dochodu światowego jest niższa. Do tego dochodzą składki społeczne w wysokości 17,2%; dla osób objętych zabezpieczeniem społecznym w innym państwie EOG, w Szwajcarii albo w Wielkiej Brytanii stawka wynosi 7,5%.
Ile podatku zapłacę przy sprzedaży drugiego domu?
19% podatku dochodowego i 17,2% składek społecznych od zysku, pomniejszonego o ulgę za okres posiadania od szóstego roku. Składki społeczne spadają do 7,5%, jeśli są Państwo objęci zabezpieczeniem społecznym w innym państwie EOG, w Szwajcarii albo w Wielkiej Brytanii. Od zysków powyżej 50 000 € pobiera się podatek dodatkowy.
Czy przy zakupie płaci się podatki?
Tak: podatki od przeniesienia własności i opłaty notarialne, płacone jednorazowo przy zawarciu aktu. Zob. koszty zakupu we Francji.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.