W skrócie
Przy zakupie domu z rynku wtórnego kupujący powinien przewidzieć około 6,9% ceny w departamencie Alpes-Maritimes i około 7,4% w departamencie Var na podatki od przeniesienia własności (droits de mutation), urzędowo ustalone wynagrodzenie notariusza (émoluments du notaire) i opłatę na rzecz rejestru nieruchomości, a do tego koszty formalności i wydatki, które wskaże notariusz. Około 5,8 punktu procentowego (Alpes-Maritimes) lub 6,3 punktu (Var) z tej kwoty to podatki. Przy nowym budynku sprzedawanym z podatkiem VAT podatek od przeniesienia własności spada do około 0,7%, a łączne koszty wynoszą zwykle mniej niż 3%. Prowizja agencji jest odrębna: wynika z opublikowanego cennika danej agencji, a ogłoszenie musi wskazywać, czy płaci ją kupujący, czy sprzedający.
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej czy podatkowej. Notariusz (notaire) przygotuje Państwu pisemny kosztorys zakupu.
Z czego składa się rachunek notariusza
| Pozycja | Kto ją otrzymuje | Jak jest ustalana | Rynek wtórny, Alpes-Maritimes (Var) |
|---|---|---|---|
| Podatek departamentalny | Departament | Stawka uchwalana przez departament, ograniczona ustawowo | 4,50% (5,00%) ceny |
| Podatek gminny | Gmina albo fundusz departamentalny | Ustalany ustawowo | 1,20% ceny |
| Opłata za pobór | Państwo | 2,37% podatku departamentalnego | 0,10665% (0,1185%) ceny |
| Wynagrodzenie notariusza (émoluments) | Notariusz | Urzędowa skala degresywna plus 20% VAT | Około 1% przy cenie od 1 mln € do 2 mln € |
| Opłata na rzecz rejestru nieruchomości (contribution de sécurité immobilière) | Państwo | 0,10% ceny, minimum 15 € | 0,10% ceny |
| Formalności i wydatki | Różne urzędy | Koszt kwerend, zaświadczeń i rejestracji | Kwota ryczałtowa wskazana przez notariusza |
Sami notariusze szacują, że podatki i opłaty stanowią około ośmiu dziesiątych typowego rachunku, wydatki około jednej dziesiątej, a ich własne wynagrodzenie również około jednej dziesiątej.
Podatki od przeniesienia własności: jak ustala się stawkę
Ogólna stawka departamentalna wynosi 3,80%; departamenty mogą ją podnieść do 4,50%. Ustawa budżetowa na 2025 rok (loi de finances) pozwoliła im pójść dalej, do 5%, w odniesieniu do aktów podpisanych od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2028 roku. Podwyżka nie dotyczy sytuacji, w której dom jest pierwszą nieruchomością kupującego i będzie jego głównym miejscem zamieszkania.
Według tabeli stawek opublikowanej przez administrację skarbową na dzień 1 czerwca 2026 roku departament Var uchwalił wyższą stawkę, a Alpes-Maritimes utrzymał 4,50%:
| Departament | Stawka standardowa | Pierwsza nieruchomość kupowana jako główne miejsce zamieszkania | Łączny podatek przy zakupie z rynku wtórnego, przypadek standardowy |
|---|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (06), w tym Cannes, Grasse, Antibes, Nicea i Menton | 4,50% | 4,50% | 5,80665% |
| Var (83), w tym Saint-Tropez, Ramatuelle i Gassin | 5,00% | 4,50% | 6,3185% |
Administracja skarbowa publikuje nową tabelę za każdym razem, gdy departament zmienia stawkę, dlatego notariusz zastosuje stawkę obowiązującą w dniu podpisania. Drugi dom kupowany przez nierezydenta podlega stawce standardowej.
Wynagrodzenie notariusza
Wynagrodzenie notariusza za sprzedaż jest ustalone rozporządzeniem według skali degresywnej stosowanej do ceny. Dolicza się do niego 20% VAT. Taryfa odnowiona 1 marca 2026 roku pozostawiła tę skalę bez zmian do 29 lutego 2028 roku.
| Część ceny | Stawka bez VAT |
|---|---|
| Do 6 500 € | 3,870% |
| Od 6 500 € do 17 000 € | 1,596% |
| Od 17 000 € do 60 000 € | 1,064% |
| Powyżej 60 000 € | 0,799% |
Notariusz może przyznać rabat do 20% od tej części wynagrodzenia, która jest obliczana od części ceny równej 100 000 € lub wyższej. Rabat zależy od uznania notariusza i nie można go żądać.
Przykładowe wyliczenia dla rynku wtórnego
Wyliczenia zakładają stawkę standardową w każdym departamencie i brak rabatu od wynagrodzenia notariusza. Nie obejmują formalności i wydatków, ponieważ każdy notariusz wycenia je osobno.
| Cena i departament | Podatki od przeniesienia własności | Wynagrodzenie notariusza z VAT | Contribution de sécurité immobilière | Razem | Udział w cenie |
|---|---|---|---|---|---|
| 800 000 €, Alpes-Maritimes | 46 453 € | 8 147 € | 800 € | 55 400 € | 6,93% |
| 800 000 €, Var | 50 548 € | 8 147 € | 800 € | 59 495 € | 7,44% |
| 1 500 000 €, Alpes-Maritimes | 87 100 € | 14 859 € | 1 500 € | 103 459 € | 6,90% |
| 1 500 000 €, Var | 94 778 € | 14 859 € | 1 500 € | 111 136 € | 7,41% |
Podatki nalicza się od ceny wskazanej w akcie. Proszę zapytać notariusza, jak zostaną ujęte prowizja agencji oraz meble objęte sprzedażą, ponieważ jedno i drugie wpływa na wyliczenia.
Nowe budynki
Dom sprzedawany przez dewelopera jako nowy, zasadniczo w ciągu pięciu lat od ukończenia budowy, ma VAT wliczony w cenę. Kupujący płaci wtedy obniżony podatek departamentalny w wysokości 0,70%, opłatę za pobór w wysokości 2,14% od tego podatku i nie płaci podatku gminnego: łącznie około 0,715%. Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza i opłata w wysokości 0,10%. Przy cenach podanych w tym poradniku łączne koszty wynoszą zwykle mniej niż 3% ceny, wobec około 7,4% na rynku wtórnym. Zob. nowe budynki na sprzedaż.
Prowizja agencji
Prowizja agencji od sprzedaży nie jest ustalona ustawowo. Każda agencja musi opublikować cennik z kwotami brutto, zawierającymi VAT. Każde ogłoszenie musi podawać cenę i wskazywać, kto płaci prowizję. Jeśli płaci ją kupujący, ogłoszenie podaje prowizję jako procent ceny bez prowizji. Nasza znajduje się w tabeli wynagrodzeń.
Jeśli powierzą Państwo poszukiwania agentowi kupującego na podstawie mandatu poszukiwawczego, jego wynagrodzenie określa mandat i jest ono zwykle płatne przy zawarciu aktu końcowego.
Inne koszty, które warto zaplanować
- Koszty kredytu, jeśli Państwo go zaciągają: prowizja za udzielenie, poręczenie albo wpis hipoteki oraz ubezpieczenie kredytobiorcy (zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów).
- Tłumaczenia i pełnomocnictwa, jeśli nie czytają Państwo po francusku albo nie będą Państwo obecni.
- Przelew walutowy: proszę z dużym wyprzedzeniem porównać ofertę swojego banku z ofertą licencjonowanego dostawcy usług przekazów pieniężnych.
- Podatki od pierwszego 1 stycznia, w którym są Państwo właścicielem: podatek od nieruchomości (taxe foncière), a w przypadku drugiego domu także podatek mieszkaniowy (taxe d'habitation); zob. podatki od nieruchomości we Francji.
- Ekspertyza budowlana, jeśli chcą Państwo ją zlecić. We Francji nie ma obowiązkowej ekspertyzy konstrukcyjnej, dlatego kupujący starszą willę może zlecić inspekcję budynku przed podpisaniem umowy.
Kolejność płatności opisujemy w poradnikach jak kupić nieruchomość we Francji i od oferty do kluczy. Ceny w poszczególnych miejscowościach znajdą Państwo na stronie ceny za m².
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego mówi się o opłatach notarialnych, skoro większość tej kwoty to podatki?
Ponieważ notariusz pobiera całość przy zawarciu aktu końcowego. Około ośmiu dziesiątych rachunku trafia do państwa, departamentu i gminy; urzędowo ustalone wynagrodzenie samego notariusza to mniej więcej jedna dziesiąta.
Czy nierezydenci płacą wyższe podatki?
Nie. Podatki od przeniesienia własności zależą od departamentu i rodzaju nieruchomości, a nie od miejsca zamieszkania czy obywatelstwa. Nierezydent kupujący drugi dom płaci stawkę standardową, która w części departamentalnej wynosi 4,50% w Alpes-Maritimes i 5,00% w Var.
Czy można negocjować wynagrodzenie notariusza?
Tylko w pewnych granicach. Skala jest urzędowa, ale notariusz może przyznać rabat do 20% od wynagrodzenia za część ceny od 100 000 €. Decyzja należy do notariusza.
Czy opłaty notarialne może zapłacić sprzedający?
Prawo obciąża kosztami aktu kupującego, chyba że strony uzgodnią inaczej. Deweloperzy czasem proponują ich pokrycie przy nowych budynkach; na rynku wtórnym zwykle negocjuje się raczej cenę.
Czy dwóch notariuszy oznacza wyższe koszty?
Nie. Gdy kupujący i sprzedający ustanawiają każdy własnego notariusza, obaj dzielą się jednym urzędowym wynagrodzeniem.
Kiedy płaci się koszty?
Przed zawarciem aktu końcowego. Notariusz prosi o przelanie pozostałej części ceny i szacowanych kosztów na swój rachunek powierniczy na krótko przed podpisaniem aktu notarialnego (acte authentique). Ostateczne rozliczenie otrzymują Państwo później.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.