W skrócie
Dom lub mieszkanie wynajmowane z wyposażeniem turystom na doby, tygodnie lub miesiące to umeblowany lokal turystyczny (meublé de tourisme). Przed pierwszą rezerwacją właściciel musi zgłosić go w urzędzie gminy (mairie), a jeżeli gmina tego wymaga, uzyskać numer rejestracyjny, który podaje się w każdym ogłoszeniu. Główne miejsce zamieszkania (résidence principale) można wynajmować do 120 dni w roku; drugi dom nie podlega ogólnokrajowemu limitowi, ale w gminach takich jak Nicea wymaga zgody mera na zmianę sposobu użytkowania (changement d'usage) już od pierwszej nocy. Ustawa Le Meur z 19 listopada 2024 roku dała gminom szersze uprawnienia i zaostrzyła przepisy energetyczne oraz podatkowe. Niniejsza strona ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej ani podatkowej; przed zakupem nieruchomości pod wynajem prosimy sprawdzić zasady w urzędzie gminy i u doradcy podatkowego.
Ustawa Le Meur
Ustawa nr 2024-1039 z 19 listopada 2024 roku, nazywana od nazwiska jednego z jej autorów ustawą Le Meur (loi Le Meur), ma wzmocnić lokalną regulację umeblowanych lokali turystycznych. Jej główne rozwiązania są następujące:
| Rozwiązanie | Skutek |
|---|---|
| Zgłoszenie ogólnokrajowe | Jedno zgłoszenie z numerem rejestracyjnym dla każdego umeblowanego lokalu turystycznego, za pośrednictwem krajowego serwisu internetowego |
| Główne miejsce zamieszkania | Od 1 stycznia 2025 roku gminy mogą obniżyć roczny limit 120 dni do 90 dni |
| Zmiana sposobu użytkowania | Każda gmina, w której brakuje mieszkań, może wymagać zgody na wynajem turystyczny drugiego domu i ustalać limity dla poszczególnych stref |
| Planowanie przestrzenne | Miejscowy plan zagospodarowania (PLU) może przeznaczać strefy pod nowe lokale służące wyłącznie jako główne miejsce zamieszkania |
| Energia | Nowe zgody wymagają świadectwa DPE w klasie od A do E (od A do D od 2034 roku) |
| Wspólnota mieszkaniowa (copropriété) | Regulamin budynku można zmienić tak, aby zakazać w nim wynajmu turystycznego |
| Podatki | Od 1 stycznia 2025 roku obniżono ryczałtowe odliczenia w systemie micro-BIC dla wynajmu turystycznego |
Zgłoszenie i rejestracja
- Proszę ustalić, czy lokal jest Państwa głównym miejscem zamieszkania (w którym mieszkają Państwo co najmniej osiem miesięcy w roku), czy drugim domem. Zasady są różne.
- Jeżeli chodzi o mieszkanie, proszę sprawdzić regulamin wspólnoty (règlement de copropriété). Nowe regulaminy muszą określać, czy wynajem turystyczny jest dozwolony. W budynku, którego regulamin już zakazuje działalności gospodarczej w lokalach prywatnych, większość właścicieli dysponujących dwiema trzecimi głosów może zakazać wynajmu turystycznego lokali, które nie są głównym miejscem zamieszkania. Właściciel, który rozpoczyna wynajem, musi poinformować o tym zarządcę wspólnoty (syndic).
- Jeżeli lokal jest drugim domem w gminie, która kontroluje zmianę sposobu użytkowania, najpierw należy uzyskać zgodę mera.
- Lokal trzeba zgłosić w urzędzie gminy. Obecnie jest to albo zwykłe zgłoszenie na formularzu Cerfa 14004, albo zgłoszenie online, po którym nadawany jest 13-znakowy numer rejestracyjny.
- Numer należy podawać w każdym ogłoszeniu. Platformy muszą go wyświetlać i usuwać ogłoszenia, które go nie zawierają.
- Należy zarejestrować się w celu pobierania opłaty miejscowej (taxe de séjour) naliczanej za każdą noc oraz odprowadzać ją do gminy.
Ustawa przewiduje jedno ogólnokrajowe zgłoszenie z numerem rejestracyjnym dla każdego umeblowanego lokalu turystycznego; przepis ten obowiązuje od 20 maja 2026 roku. W lipcu 2026 roku serwis service-public.gouv.fr ogłosił, że krajowy serwis internetowy ma zostać uruchomiony w czwartym kwartale 2026 roku, a dotychczasowe numery gminne będzie można następnie odnowić w ciągu kilku miesięcy. Do czasu jego uruchomienia obowiązuje procedura Państwa gminy.
Kary
| Naruszenie | Maksymalna kara od 20 maja 2026 roku |
|---|---|
| Wynajem bez zgłoszenia | Kara administracyjna 10 000 € |
| Fałszywe zgłoszenie lub fałszywy numer rejestracyjny | Kara administracyjna 20 000 € |
| Przekroczenie limitu dni dla głównego miejsca zamieszkania lub niezgłoszenie liczby dni wynajmu | Kara cywilna 15 000 € |
| Wynajem drugiego domu bez wymaganej zgody na zmianę sposobu użytkowania | Kara cywilna 100 000 € |
Charakterystyka energetyczna
Aby uzyskać zgodę na zmianę sposobu użytkowania, lokal musi mieć świadectwo DPE w klasie od A do E (od A do D od 1 stycznia 2034 roku). Od 1 stycznia 2034 roku każdy umeblowany lokal turystyczny, który nie jest głównym miejscem zamieszkania właściciela, musi ponadto spełniać standard energetyczny lokalu przyzwoitego (logement décent), co w praktyce oznacza klasę D lub lepszą. Przed zakupem nieruchomości pod wynajem warto sprawdzić DPE; wyjaśnia je nasz przewodnik o diagnozach technicznych. Jeżeli dom ma basen, jego zabezpieczenie musi działać przed przyjazdem gości, jak opisano w naszym przewodniku baseny i pozwolenia.
Nicea
Miasto Nicea stosuje regulamin przyjęty przez Métropole Nice Côte d'Azur 22 czerwca 2026 roku, obowiązujący od 1 września 2026 roku.
| Kwestia | Zasada w Nicei |
|---|---|
| Główne miejsce zamieszkania | Bez zgody, jeżeli lokal jest wynajmowany nie dłużej niż 120 dni w roku; zgłoszenie i opłata miejscowa są nadal wymagane |
| Drugi dom | Zgoda na zmianę sposobu użytkowania wymagana od pierwszej nocy |
| Pierwsza zgoda dla właściciela prywatnego | Jedna zgoda tymczasowa na właściciela i na gospodarstwo podatkowe, ważna 5 lat, nieodnawialna i nieprzenoszalna, bez kompensacji |
| Kolejne lokale lub po upływie 5 lat | Kompensacja: przekształcenie innego lokalu o równoważnej powierzchni w Nicei w lokal mieszkalny lub zakup tytułu kompensacyjnego |
| Spółki prowadzące działalność w zakresie wynajmu | Kompensacja od pierwszego lokalu |
| Strefy objęte limitem | Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville i Ouest: 691 zgód tymczasowych na 2026 rok, wnioski online od 1 września do 31 grudnia 2026 roku według kolejności zgłoszeń |
| Energia | DPE w klasie od A do E; od A do D od 2034 roku |
| Numer rejestracyjny | 13 znaków, nadawany w portalu opłaty miejscowej Métropole, wymagany przy każdym wynajmie turystycznym |
Limity mają zostać przeliczone na styczeń 2027 roku. Osoba kupująca w Nicei z myślą o wynajmie powinna przed podpisaniem umowy upewnić się, czy dla danego adresu można uzyskać zgodę. Dzielnice opisuje nasz przewodnik Nicea: Mont Boron, Cimiez i Promenada.
Cannes i Antibes
W Cannes każdy umeblowany lokal turystyczny, sklasyfikowany lub nie, będący głównym miejscem zamieszkania lub drugim domem, musi zostać zgłoszony i otrzymać 13-znakowy numer rejestracyjny, który podaje się w każdym ogłoszeniu; zgłoszenia dokonuje się online lub na formularzu Cerfa 14004. Główne miejsce zamieszkania można wynajmować do 120 dni w roku. Nie znaleźliśmy systemu zgód na zmianę sposobu użytkowania opublikowanego przez miasto Cannes; przed zakupem pod wynajem prosimy potwierdzić stan prawny w urzędzie gminy. W Antibes zgłoszenia dokonuje się online przez gminny portal opłaty miejscowej. Zapraszamy do lektury naszych przewodników Cannes oraz Antibes i Juan-les-Pins.
Opodatkowanie dochodu z wynajmu wakacyjnego
| System | Limit przychodów | Ryczałtowe odliczenie |
|---|---|---|
| Micro-BIC, niesklasyfikowany umeblowany lokal turystyczny | 15 000 € | 30% |
| Micro-BIC, sklasyfikowany umeblowany lokal turystyczny | 77 700 € | 50% |
| Micro-BIC, pokoje gościnne (chambres d'hôtes) | 77 700 € | 50% |
| System rzeczywisty (réel) | Bez limitu | Faktyczne koszty i amortyzacja zamiast ryczałtowego odliczenia |
Kwoty te dotyczą przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2025 roku. Dostęp do wyższego limitu i wyższego odliczenia daje klasyfikacja lokalu przeprowadzona przez akredytowany podmiot.
Nierezydenci płacą we Francji podatek od francuskich dochodów z najmu według stawki minimalnej 20% do kwoty 29 579 € dochodu (dochody za 2025 rok) i 30% powyżej tej kwoty, chyba że ich średnia stawka od dochodów światowych jest niższa. Właściciele objęci ubezpieczeniem społecznym w Europejskim Obszarze Gospodarczym lub w Szwajcarii płacą zamiast pełnych składek społecznych daninę solidarnościową w wysokości 7,5%. W przypadku pozostałych osób stawka od dochodów z najmu lokali umeblowanych wynosi według service-public.gouv.fr 18,6% po wejściu w życie ustawy o finansowaniu zabezpieczenia społecznego na 2026 rok. Pozostałe kwestie omawia nasz przewodnik podatki od nieruchomości we Francji; sytuację w kraju Państwa rezydencji potwierdzi doradca podatkowy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy do wynajmu willi potrzebny jest numer rejestracyjny?
Tak, w każdej gminie, która wprowadziła rejestrację, w tym w Nicei i Cannes. Prawo wymaga obecnie ogólnokrajowego zgłoszenia z numerem dla każdego umeblowanego lokalu turystycznego; krajowy serwis internetowy miał zostać uruchomiony w czwartym kwartale 2026 roku.
Przez ile dni w roku mogę wynajmować swój dom?
Główne miejsce zamieszkania można wynajmować do 120 dni w roku (90 dni, jeżeli gmina obniżyła limit). Drugi dom nie podlega ogólnokrajowemu limitowi dni, ale gmina może wymagać zgody na zmianę sposobu użytkowania.
Czy mogę wynajmować drugi dom w Nicei?
Tylko na podstawie zgody na zmianę sposobu użytkowania. Właściciel prywatny może uzyskać jedną zgodę tymczasową, ważną pięć lat, bez kompensacji; w czterech strefach objętych limitem liczba zgód wydawanych w danym roku jest ograniczona.
Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać mi wynajmu turystom?
Tak, w niektórych budynkach. Jeżeli regulamin już zakazuje działalności gospodarczej w lokalach prywatnych, większość właścicieli dysponujących dwiema trzecimi głosów może zakazać wynajmu turystycznego lokali, które nie są głównym miejscem zamieszkania.
Jakiej klasy DPE wymaga wynajem wakacyjny?
Przy nowej zgodzie na zmianę sposobu użytkowania klasy od A do E (od A do D od 2034 roku). Od 2034 roku wszystkie umeblowane lokale turystyczne z wyjątkiem głównych miejsc zamieszkania muszą spełniać standard energetyczny lokalu przyzwoitego.
Jak opodatkowany jest dochód z wynajmu wakacyjnego?
W systemie micro-BIC dla lokali niesklasyfikowanych obowiązuje limit 15 000 € i odliczenie 30%, a dla lokali sklasyfikowanych 77 700 € i 50%. Nierezydenci płacą podatek we Francji według stawki minimalnej 20% lub 30%.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.