W skrócie
Wielu kupujących dom rodzinny lub wakacyjny we Francji nabywa go na własne nazwisko, samodzielnie albo wspólnie. Spółka cywilna nieruchomościowa (société civile immobilière, SCI) to francuska spółka cywilna z co najmniej dwoma wspólnikami, która jest właścicielem nieruchomości, podczas gdy do rodziny należą udziały w spółce. Może ułatwić organizację współwłasności i stopniowe przekazywanie majątku dzieciom. Z drugiej strony jej założenie i prowadzenie kosztuje. Musi prowadzić księgowość i składać deklaracje. Jeśli wynajmuje dom jako umeblowany albo wybierze opodatkowanie podatkiem od osób prawnych, może utracić korzystne zasady opodatkowania zysku ze sprzedaży, z których korzystają właściciele prywatni. Wybór zależy od Państwa rodziny, kraju zamieszkania i planów wobec domu. Należy go dokonać z notariuszem (notaire) albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy przedwstępnej (compromis de vente).
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej czy podatkowej.
Porównanie obu rozwiązań
| Kwestia | Własne nazwisko | SCI opodatkowana jak spółka osobowa (domyślnie) |
|---|---|---|
| Kto jest właścicielem domu | Państwo, samodzielnie albo wspólnie z innymi | Spółka; Państwo posiadają udziały |
| Założenie | Nic poza samym zakupem | Umowa spółki (statuts), rejestracja, zarządca, rachunek bankowy |
| Bieżące obowiązki | Nic poza własnymi zeznaniami podatkowymi | Księgowość, protokoły z decyzji, roczna deklaracja (formularz 2072) składana do początku maja |
| Podatek od najmu | Na Państwa nazwisko | Na nazwisko każdego wspólnika, proporcjonalnie do jego udziałów |
| Podatek od zysku ze sprzedaży | Reżim zysków prywatnych z ulgą za okres posiadania | Ten sam reżim prywatny, stosowany do każdego wspólnika |
| Najem umeblowany | Dozwolony | Tylko jako działalność uboczna; powyżej 10% obrotu SCI staje się podatnikiem podatku od osób prawnych |
| Przekazanie dzieciom | Darowizna albo spadek nieruchomości | Stopniowe darowizny udziałów, zgodnie z zasadami umowy spółki |
| Sprzedaż | Sprzedaż nieruchomości | Sprzedaż nieruchomości albo udziałów |
| Podatek od sprzedaży udziałów | Nie dotyczy | 5% ceny w przypadku spółki, której majątek stanowią głównie nieruchomości |
Jak działa SCI
- Wspólnicy (associés). Co najmniej dwóch; mogą to być osoby fizyczne albo spółki. Małżonkowie mogą wspólnie założyć SCI bez względu na ustrój majątkowy małżeński.
- Kapitał. Ustalany dowolnie, od 1 €. Nieruchomość kupuje zwykle SCI za środki pożyczone przez wspólników albo z kredytu bankowego.
- Odpowiedzialność. Wspólnicy odpowiadają za długi spółki bez ograniczeń, proporcjonalnie do udziału w kapitale, ale wierzyciele muszą najpierw dochodzić roszczeń od spółki.
- Umowa spółki. Określa sposób podejmowania decyzji, krąg osób, które mogą zostać wspólnikami, oraz zasady zbywania udziałów. Ta elastyczność jest głównym powodem wyboru SCI. To także w źle zredagowanej umowie spółki mają źródło późniejsze problemy.
- Zarządca (gérant). Jeden lub kilku zarządców, będących wspólnikami albo osobami trzecimi, prowadzi sprawy spółki w granicach uprawnień nadanych umową spółki.
- Dokumentacja. Zarządca prowadzi księgowość i co najmniej raz w roku składa sprawozdanie wspólnikom. Każdą decyzję utrwala się w protokole.
Podatki: przejrzystość podatkowa czy podatek od osób prawnych
Domyślnie SCI jest podatkowo transparentna. Jej dochód opodatkowany jest u wspólników niezależnie od tego, czy zostanie wypłacony. Zysk ze sprzedaży podlega reżimowi prywatnemu: 19% podatku dochodowego oraz składki społeczne (prélèvements sociaux), z ulgą za okres posiadania (abattement pour durée de détention), która znosi podatek dochodowy po 22 latach, a składki społeczne po 30 latach (zob. podatki od nieruchomości we Francji).
SCI może wybrać opodatkowanie podatkiem od osób prawnych (impôt sur les sociétés, IS) według stawki 25%, przy czym pod pewnymi warunkami od pierwszych 42 500 € zysku obowiązuje stawka 15%. Wybór można odwołać do piątego roku obrotowego po jego dokonaniu. Później staje się on trwały. Przy podatku od osób prawnych spółka może amortyzować budynek, co obniża dochód do opodatkowania w okresie wynajmu, ale nie przysługuje ulga za okres posiadania: zysk ze sprzedaży oblicza się od wartości księgowej pomniejszonej o amortyzację. Zyski wypłacane wspólnikom są opodatkowane ponownie. W przypadku domu rodzinnego utrzymywanego w długim terminie podatek od osób prawnych rzadko jest lepszym wyborem. W przypadku nieruchomości wynajmowanej komercyjnie bywa korzystny; decyzja wymaga rzetelnych wyliczeń.
Najem umeblowany jest działalnością handlową. SCI może ją prowadzić tylko jako działalność uboczną; jeśli czynsz z najmu umeblowanego przekracza 10% obrotu bez VAT, administracja skarbowa uznaje SCI za podatnika podatku od osób prawnych, z natychmiastowym opodatkowaniem zysków i przyrostów wartości dotąd nieopodatkowanych. Najem wakacyjny willi przez SCI wymaga zatem ostrożności; zob. zasady najmu wakacyjnego.
Inne kwestie dla kupujących z zagranicy
| Kwestia | Co warto wiedzieć |
|---|---|
| Podatek majątkowy (IFI) | Udziały opodatkowane są według wartości odpowiadającej nieruchomościom we Francji, pomniejszonej o powiązane długi spółki. Nierezydent podlega podatkowi tylko wtedy, gdy wartość netto jego nieruchomości we Francji przekracza 1,3 mln €. |
| Roczny podatek 3% (taxe annuelle de 3%) | Spółki posiadające nieruchomości we Francji płacą roczny podatek w wysokości 3% ich wartości rynkowej, chyba że przysługuje zwolnienie. SCI z siedzibą we Francji, w UE albo w państwie, z którym Francja zawarła umowę podatkową, może być zwolniona, jeśli do 15 maja złoży roczną deklarację dotyczącą nieruchomości i wspólników. Doradca powinien co roku potwierdzać to zwolnienie. |
| Podatki od przeniesienia własności przy zakupie | SCI płaci te same podatki co każdy kupujący: stawkę departamentalną 4,50% w Alpes-Maritimes i 5,00% w Var przy zakupie z rynku wtórnego (zob. koszty zakupu we Francji). |
| Sprzedaż udziałów | Podatek w wysokości 5% ceny udziałów w spółce, której majątek stanowią głównie nieruchomości. Od 27 czerwca 2026 roku umowa zbycia musi mieć formę aktu notarialnego, aktu kontrasygnowanego przez adwokata (avocat) albo w niektórych przypadkach aktu sporządzonego przez biegłego księgowego. W przeciwnym razie jest nieważna. |
| Sukcesja | SCI może pomóc w uporządkowaniu kwestii dziedziczenia, ale nie wyłącza nieruchomości francuskiej spod francuskiego opodatkowania. Wybór prawa właściwego i zachowek (réserve héréditaire) wyjaśniamy w poradniku spadek a nieruchomość we Francji. |
| Państwa kraj | Kraj Państwa zamieszkania może traktować francuską SCI jako podmiot transparentny albo jako spółkę. Przed zakupem proszę zasięgnąć porady doradcy podatkowego w tym kraju. |
Kiedy które rozwiązanie zwykle się sprawdza
- Własne nazwisko sprawdza się u pary albo pojedynczego kupującego, który nabywa dom rodzinny lub wakacyjny na własny użytek i nie planuje najmu umeblowanego. To rozwiązanie proste i tanie, które zachowuje prywatny reżim opodatkowania zysku ze sprzedaży.
- SCI może się sprawdzić, gdy kilka rodzin albo pokoleń kupuje wspólnie, gdy kupujący chcą z czasem przekazywać udziały dzieciom oraz gdy właściciele chcą ustalić zasady na wypadek, gdyby jeden ze wspólników zechciał wyjść ze spółki. Najlepiej działa, gdy z domu korzysta rodzina albo gdy jest on wynajmowany bez umeblowania.
- Spółka z Państwa kraju kupująca nieruchomość we Francji rodzi odrębne pytania, w tym dotyczące podatku 3% i sytuacji podatkowej w kraju macierzystym. Przed podjęciem zobowiązań proszę zasięgnąć porady w obu krajach.
Niezależnie od wyboru decyzję trzeba podjąć przed podpisaniem umowy wstępnej, ponieważ kupujący wskazany w umowie jest kupującym przy zawarciu aktu końcowego, chyba że umowa dopuszcza wstąpienie innej osoby na jego miejsce. Notariusz może przygotować jednocześnie umowę spółki SCI i dokumenty zakupu. Notariusza pomogą Państwu znaleźć nasze przydatne kontakty. To, jak towarzyszymy przy zakupie, opisujemy na stronie kupno z Amber Connections.
Najczęściej zadawane pytania
Czy SCI opłaca się w przypadku domu wakacyjnego?
Czasem tak. Przydaje się, gdy dom będzie wspólną własnością kilku osób albo pokoleń. Pomaga też, gdy chcą Państwo z czasem przekazywać udziały dzieciom. Dla pary kupującej dom na własny użytek zakup na własne nazwiska jest zwykle prostszy i tańszy.
Czy nierezydent może założyć SCI we Francji?
Tak. Wspólnicy nie muszą mieszkać we Francji ani mieć francuskiego obywatelstwa. SCI jest rejestrowana we Francji i tam musi prowadzić księgowość oraz składać deklaracje.
Czy SCI może wynajmować willę jako najem wakacyjny?
Tylko jako działalność uboczną. Jeśli najem umeblowany przekracza 10% obrotu SCI bez VAT, administracja skarbowa uznaje SCI za podatnika podatku od osób prawnych, co zmienia opodatkowanie czynszu i przyszłej sprzedaży.
Czy SCI pozwala uniknąć francuskiego podatku od spadków?
Nie. Udziały w spółce posiadającej nieruchomość we Francji pozostają objęte francuskim podatkiem od spadków i darowizn w zakresie wartości tej nieruchomości. SCI pomaga zorganizować przekazanie majątku; nie znosi podatku.
Ile kosztuje prowadzenie SCI?
Nie ma stałej kwoty. Na początku trzeba liczyć się z kosztem przygotowania umowy spółki i rejestracji, a następnie z kosztem księgowego, który sporządza roczne sprawozdanie i deklarację spółki. Proszę poprosić notariusza albo księgowego o pisemną wycenę.
Czy mogę wnieść do SCI nieruchomość, którą już posiadam?
Tak, w formie aportu do spółki. Aport rejestruje się w urzędzie skarbowym; w przypadku SCI opodatkowanej jak spółka osobowa jest wolny od podatku, a gdy SCI podlega podatkowi od osób prawnych, kosztuje 5%, z zastrzeżeniem wyjątków. Najpierw warto zasięgnąć porady, ponieważ aport może również wywołać podatek od zysku kapitałowego.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.