W skrócie
Zakup domu we Francji wymaga dwóch podpisów. Najpierw zawiera się umowę wstępną: albo umowę przedwstępną (compromis de vente), która wiąże obie strony, albo jednostronną obietnicę sprzedaży (promesse unilatérale de vente), która wiąże sprzedającego, a kupującemu daje prawo opcji. Kupujący, który nie jest profesjonalistą z branży nieruchomości, ma następnie dziesięć dni na odstąpienie od umowy bez podawania przyczyny. Muszą zostać spełnione warunki zapisane w umowie, najczęściej warunek uzyskania kredytu oraz rezygnacja gminy z prawa pierwokupu (droit de préemption). Na koniec notariusz (notaire) sporządza i podpisuje akt notarialny (acte authentique), pozostała część ceny zostaje zapłacona przez rachunek notariusza, a kupujący otrzymuje klucze. Między dwoma podpisami należy przewidzieć około trzech miesięcy.
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej czy podatkowej. W sprawie Państwa zakupu doradzi notariusz albo adwokat (avocat).
Zakup w ośmiu krokach
- Przygotowanie. Proszę ustalić budżet wraz z kosztami zakupu (zob. koszty zakupu we Francji), uzyskać wstępną decyzję o finansowaniu, jeśli planują Państwo kredyt (zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów), oraz zdecydować, na czyje nazwisko nastąpi zakup (zob. własne nazwisko czy SCI).
- Wybór nieruchomości. Proszę zapoznać się z dokumentacją diagnostyczną, którą musi przedstawić sprzedający (zob. diagnozy techniczne nieruchomości), oraz sprawdzić kwestie urbanistyczne, takie jak basen i ewentualne rozbudowy (zob. baseny, rozbudowy i pozwolenia).
- Złożenie oferty. Ofertę składa się zwykle na piśmie, ze wskazaniem ceny i często z terminem ważności. Po jej przyjęciu przez sprzedającego strony przechodzą do umowy wstępnej.
- Podpisanie compromis albo promesse. Umowę sporządza notariusz lub agent. Określa ona cenę, termin zawarcia aktu końcowego, warunki oraz załączone dokumenty.
- Dziesięciodniowy termin na odstąpienie. Biegnie od dnia następującego po pierwszym doręczeniu Państwu podpisanej umowy listem poleconym albo po jej wręczeniu.
- Spełnienie warunków. Kredyt zostaje przyznany, gmina rezygnuje z prawa pierwokupu, a pozostałe uzgodnione warunki zostają spełnione.
- Notariusz przygotowuje akt. Sprawdza tytuł własności, informacje urbanistyczne, hipoteki wpisane na nieruchomości oraz sytuację podatkową sprzedającego. Przelewają Państwo pozostałą część ceny i koszty na rachunek notariusza.
- Podpisanie aktu notarialnego i odbiór kluczy. Własność przechodzi z chwilą podpisania, a notariusz rejestruje sprzedaż w urzędzie rejestru nieruchomości (service de la publicité foncière).
Compromis czy promesse
| Kwestia | Umowa przedwstępna (compromis de vente) | Jednostronna obietnica sprzedaży (promesse unilatérale de vente) |
|---|---|---|
| Kto jest związany | Sprzedający i kupujący | Tylko sprzedający; kupujący ma prawo opcji |
| Kwota wpłacana przez kupującego | Depozyt gwarancyjny (dépôt de garantie), zwykle od 5% do 10% ceny | Odszkodowanie za wyłączenie nieruchomości z obrotu (indemnité d'immobilisation), co do zasady 10% ceny |
| Gdy kupujący rezygnuje bez ważnego powodu | Sprzedający może żądać uzgodnionej kwoty, często na podstawie kary umownej | Sprzedający zatrzymuje indemnité |
| Rejestracja | Niewymagana | Akt notarialny albo umowa prywatna zarejestrowana w ciągu dziesięciu dni od przyjęcia przez kupującego; w przeciwnym razie nieważna |
Podane wartości procentowe odzwierciedlają zwyczajową praktykę opisaną przez notariuszy, a nie wymogi ustawowe. Obie kwoty zalicza się na poczet ceny przy zawarciu aktu końcowego.
Dziesięciodniowe prawo odstąpienia
Kodeks budownictwa i mieszkalnictwa (Code de la construction et de l'habitation) daje każdemu kupującemu dom, który nie działa zawodowo w branży, dziesięć dni na odstąpienie od umowy (délai de rétractation). Termin zaczyna biec w dniu następującym po pierwszym doręczeniu podpisanej umowy listem poleconym albo po jej wręczeniu przez profesjonalistę, który pośredniczył w sprzedaży. Odstąpienia dokonuje się listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo równoważną metodą elektroniczną. Nie muszą Państwo podawać przyczyny.
W ciągu tych dziesięciu dni nie wolno pobrać od Państwa żadnych pieniędzy, z jednym wyjątkiem: depozyt może zostać wpłacony do rąk profesjonalisty posiadającego gwarancję finansową na środki klientów, takiego jak notariusz. W razie odstąpienia musi on zostać zwrócony w ciągu 21 dni. Sprzedający nie ma analogicznego prawa; po złożeniu podpisu jest związany umową.
Warunki zawieszające (conditions suspensives)
Warunek zawieszający wstrzymuje skutek sprzedaży do czasu wystąpienia określonego zdarzenia. Jeśli warunek nie zostanie spełniony, umowa wygasa, a depozyt zostaje Państwu zwrócony.
| Warunek | Co przewiduje prawo lub praktyka |
|---|---|
| Kredyt | Obowiązkowy zawsze, gdy cena jest finansowana choćby częściowo kredytem. Musi obowiązywać co najmniej miesiąc od podpisania. Umowy często przewidują od 45 do 60 dni. |
| Prawo pierwokupu gminy | Sprzedający składa deklarację zamiaru zbycia (déclaration d'intention d'aliéner). Gmina ma dwa miesiące na odpowiedź; milczenie oznacza rezygnację z prawa pierwokupu. |
| Kwestie urbanistyczne i tytuł własności | Często zamieszczany: brak służebności lub decyzji urbanistycznej, która istotnie obniżałaby wartość nieruchomości. |
| Warunki szczególne | Na mocy porozumienia stron: na przykład uzyskanie pozwolenia na budowę basenu lub rozbudowę albo sprzedaż Państwa obecnego domu. |
Jeśli kupują Państwo za gotówkę, umowa stwierdza, że nie zaciągają Państwo kredytu. Tracą Państwo wtedy ochronę, jaką daje warunek kredytowy.
Notariusz i akt notarialny
We Francji sprzedaż musi zostać utrwalona w akcie notarialnym podpisanym przed notariuszem, funkcjonariuszem publicznym powołanym przez państwo. Notariusz sprawdza tytuł własności, pobiera na rzecz państwa podatki od przeniesienia własności, rejestruje sprzedaż i przechowuje środki. Kupujący i sprzedający mogą bez dodatkowych kosztów ustanowić każdy własnego notariusza: obaj dzielą się wtedy urzędowo ustalonym wynagrodzeniem.
Przed podpisaniem przelewają Państwo pozostałą część ceny i koszty zakupu na rachunek powierniczy notariusza. Płatności powyżej 3 000 € przy tego rodzaju aktach muszą być dokonywane przelewem bankowym. Notariusz zapyta również o pochodzenie środków. W dniu podpisania notariusz odczytuje z Państwem akt, Państwo go podpisują, a klucze są zwykle przekazywane od razu. Oryginał aktu pozostaje w archiwum notariusza; otrzymują Państwo zaświadczenie o własności, a później odpis zarejestrowanego aktu.
Zakup z zagranicy
Aby kupić nieruchomość, nie trzeba mieszkać we Francji. Prawo francuskie nie uzależnia zakupu domu od obywatelstwa. Jeśli nie mogą Państwo być obecni, notariusz może przygotować pełnomocnictwo do wcześniejszego podpisania. Jeśli nie czytają Państwo po francusku, proszę poprosić o tłumaczenie aktu albo przyjść z tłumaczem; tłumaczy przysięgłych wymieniamy w przydatnych kontaktach. Objaśnienia terminów, które napotkają Państwo po drodze, zawiera słowniczek francuskich pojęć nieruchomościowych. Harmonogram opisujemy w poradniku od oferty do kluczy.
Agnieszka prowadzi Państwa przez każdy z tych etapów po angielsku, francusku lub polsku, od pierwszego oglądania po podpisanie aktu. Zapraszamy na stronę kupno z Amber Connections, a jeśli chcą Państwo powierzyć komuś poszukiwania i negocjacje, na stronę o mandacie poszukiwawczym.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ustna oferta jest we Francji wiążąca?
Nie. Oferta prowadzi do wiążącej sprzedaży dopiero wtedy, gdy obie strony podpiszą compromis albo promesse, a dziesięciodniowy termin na odstąpienie upłynie. Do tego czasu każda ze stron może zmienić zdanie, choć sprzedający, który przyjmie pisemną ofertę po cenie wywoławczej, powinien liczyć się z kontynuacją transakcji.
Jaki depozyt wpłaca się przy podpisaniu compromis?
Zwykle od 5% do 10% ceny, wpłacane notariuszowi albo profesjonaliście posiadającemu gwarancję finansową. Depozyt zalicza się na poczet ceny przy zawarciu aktu końcowego i zwraca, jeśli odstąpią Państwo od umowy w ciągu dziesięciu dni albo jeśli nie zostanie spełniony warunek, na przykład dotyczący kredytu.
Czy sprzedający może się wycofać w ciągu tych dziesięciu dni?
Nie. Dziesięciodniowy termin chroni wyłącznie kupującego. Po złożeniu podpisu sprzedający jest związany umową.
Czy mogę skorzystać z tego samego notariusza co sprzedający?
Tak. Mogą Państwo również ustanowić własnego notariusza bez dodatkowych kosztów, ponieważ obaj notariusze dzielą się urzędowo ustalonym wynagrodzeniem (émoluments). Wielu zagranicznych kupujących wybiera własnego notariusza, aby mieć kogoś, kto działa wyłącznie w ich interesie.
Czy muszę być we Francji, aby podpisać umowę?
Nie. Umowę wstępną i akt końcowy można podpisać na podstawie pełnomocnictwa przygotowanego przez notariusza. Warto zwrócić się do notariusza wcześnie, ponieważ pełnomocnictwo podpisane za granicą może wymagać poświadczenia.
Co się stanie, jeśli bank odmówi kredytu?
Jeśli umowa zawiera warunek kredytowy, a Państwo złożyli wniosek o kredyt na opisanych w nim warunkach, sprzedaż nie dochodzi do skutku, a depozyt zostaje zwrócony w całości. Proszę zachować pisma z odmowami banków jako dowód.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.