W skrócie. Francuskie transakcje nieruchomościowe posługują się własnym słownictwem; wiele terminów nie ma dokładnego odpowiednika w języku polskim. Poniższa tabela wyjaśnia w porządku alfabetycznym 58 terminów, z którymi najprawdopodobniej zetkną się Państwo na Lazurowym Wybrzeżu. Definicje mają charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej; notariusz (notaire) wyjaśni, jak każdy z nich odnosi się do Państwa zakupu lub sprzedaży. Proces jako całość opisują przewodniki jak kupić nieruchomość we Francji oraz koszty zakupu.
Słownik
| Termin | Znaczenie |
|---|---|
| Abattement | Ulga lub kwota wolna zmniejszająca podstawę opodatkowania, na przykład ulga z tytułu okresu posiadania przy zysku ze sprzedaży albo kwota wolna 100 000 € na każde dziecko przy spadku. |
| Acte authentique | Akt końcowy sprzedaży, sporządzany i podpisywany przed notariuszem. Przenosi własność i podlega wpisowi do rejestru nieruchomości. Nazywany również acte de vente. |
| Agent commercial | Samodzielny negocjator, który działa na podstawie licencji biura nieruchomości, a nie własnej. |
| Assainissement non collectif | Indywidualny system oczyszczania ścieków, na przykład osadnik gnilny, stosowany tam, gdzie dom nie jest podłączony do kanalizacji. Podlega kontroli przed sprzedażą. |
| Association syndicale libre (ASL) | Stowarzyszenie właścicieli zarządzające prywatnymi drogami, bramami, oświetleniem i terenami wspólnymi prywatnego osiedla lub parcelacji (lotissement) oraz obciążające członków związanymi z tym kosztami. |
| Audit énergétique | Audyt energetyczny wraz z programem prac, wymagany przy sprzedaży domu o klasie E, F lub G w świadectwie DPE. |
| Avis de valeur | Pisemna opinia agenta nieruchomości o wartości rynkowej, oparta na porównywalnych transakcjach. Zob. jak powstaje wycena. |
| Bastide | Tradycyjny prowansalski dom wiejski, zwykle murowany z kamienia, na planie kwadratu, często z symetryczną fasadą. |
| Bornage | Formalne rozgraniczenie dokonywane przez geodetę uprawnionego (géomètre-expert), które ustala granice między sąsiednimi działkami. |
| Cadastre | Kataster, czyli ewidencja gruntów, która odwzorowuje każdą działkę i nadaje jej oznaczenie. Służy celom podatkowym oraz identyfikacji; sam w sobie nie stanowi dowodu własności. |
| Carte professionnelle | Licencja, której agent nieruchomości potrzebuje na podstawie ustawy Hoguet (loi Hoguet), wydawana przez lokalną Izbę Przemysłowo-Handlową (CCI). Licencja na obrót nieruchomościami nazywana jest carte T. |
| Compromis de vente | Typowa umowa przedwstępna, w której sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia transakcji na uzgodnionych warunkach. |
| Condition suspensive | Warunek zawieszający, który musi zostać spełniony przed zawarciem transakcji, na przykład uzyskanie kredytu hipotecznego albo pozwolenia na budowę. Jeżeli nie zostanie spełniony, kupujący odzyskuje wpłaconą zaliczkę. |
| Copropriété | Wspólnota mieszkaniowa: budynek lub osiedle podzielone na lokale, z których każdy obejmuje części prywatne i udział w częściach wspólnych, zarządzane przez zarządcę (syndic). |
| DAACT | Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux: oświadczenie właściciela, że zatwierdzone prace zostały zakończone i są zgodne z pozwoleniem. |
| Déclaration préalable | Uproszczone zgłoszenie planistyczne dotyczące mniejszych prac, takich jak wiele basenów, niewielkie rozbudowy albo zmiany elewacji. Zob. baseny, rozbudowy i pozwolenia. |
| Délai de rétractation | Dziesięciodniowy okres na odstąpienie, w którym kupujący domu będący osobą prywatną może bez podania przyczyny odstąpić od podpisanej umowy przedwstępnej. |
| Démembrement | Podział własności na użytkowanie (usufruit) i nagą własność (nue-propriété), często stosowany przy darowiznach w rodzinie. |
| Diagnostics (DDT) | Raporty, które sprzedający musi przedstawić, zebrane w dokumentacji diagnostycznej (dossier de diagnostic technique). Zob. diagnozy techniczne nieruchomości. |
| Donation-partage | Darowizna za życia, w ramach której rodzice dzielą majątek między przyszłych spadkobierców, co ogranicza późniejsze spory o podział. |
| DPE | Diagnostic de performance énergétique, czyli świadectwo charakterystyki energetycznej z klasą od A do G, ważne dziesięć lat i podawane w każdym ogłoszeniu. |
| Droits de mutation | Opłaty od przeniesienia własności przy zakupie, pobierane przez notariusza. Stanowią większość kwoty potocznie nazywanej kosztami notarialnymi przy zakupie na rynku wtórnym. |
| DVF | Demandes de valeurs foncières, publiczny plik transakcji nieruchomościami publikowany przez administrację skarbową, obejmujący ostatnie pięć lat. Zob. ceny za m² według miejscowości. |
| Emprise au sol | Powierzchnia zabudowy, czyli rzut budynku na grunt, wykorzystywana w przepisach planistycznych do ograniczenia tego, jaka część działki może zostać zabudowana. |
| État des risques | Informacja o zagrożeniach naturalnych, górniczych i technologicznych dotyczących nieruchomości, przekazywana kupującemu, gdy nieruchomość leży w wyznaczonej strefie zagrożenia. |
| Expert immobilier | Zawodowy rzeczoznawca sporządzający formalny operat wyceny, wykorzystywany na przykład w sprawach spadkowych, podatkowych albo spornych. |
| Géomètre-expert | Geodeta uprawniony, jedyny zawód upoważniony do ustalania granic. |
| HCSF | Haut Conseil de stabilité financière (Wysoka Rada Stabilności Finansowej), której wiążąca zasada ogranicza łączne raty kredytowe kredytobiorcy do 35% dochodu, a okres kredytowania do 25 lat, z nielicznymi wyjątkami. Zob. kredyt dla nierezydentów. |
| Honoraires | Wynagrodzenie agenta. Każde biuro musi opublikować swój cennik i wskazać w każdym ogłoszeniu, kto ponosi wynagrodzenie. Zob. nasz cennik. |
| IFI | Impôt sur la fortune immobilière, coroczny podatek od majątku nieruchomościowego netto przekraczającego 1 300 000 €. Nierezydenci podlegają mu w odniesieniu do swoich nieruchomości we Francji. |
| Indemnité d'immobilisation | Kwota wpłacana przez kupującego przy podpisaniu jednostronnej obietnicy sprzedaży (promesse unilatérale de vente), zatrzymywana przez sprzedającego, jeżeli kupujący nie przystąpi do transakcji z przyczyn innych niż uzgodnione warunki. |
| Indivision | Współwłasność w częściach ułamkowych, która powstaje domyślnie, gdy dwie lub więcej osób kupuje nieruchomość razem bez spółki. |
| Loi Carrez | Przepis wymagający podania w umowie sprzedaży powierzchni prywatnej lokalu we wspólnocie (copropriété), z pominięciem powierzchni o wysokości poniżej 1,80 m. |
| Loi Hoguet | Ustawa nr 70-9 z 2 stycznia 1970 roku regulująca działalność agentów nieruchomości: licencję, gwarancję finansową, pisemne umowy pośrednictwa i wynagrodzenie. |
| Lotissement | Podział gruntu na działki budowlane (parcelacja), często z własnymi zasadami dotyczącymi zabudowy. |
| Mandat de recherche | Umowa poszukiwawcza, na podstawie której agent działa w imieniu kupującego, aby znaleźć nieruchomość i wynegocjować warunki. Zob. mandat poszukiwawczy. |
| Mandat exclusif | Umowa pośrednictwa dająca jednemu biuru wyłączne prawo do sprzedaży nieruchomości przez uzgodniony okres. |
| Mandat simple | Niewyłączna umowa pośrednictwa: sprzedający może zlecić sprzedaż kilku biurom i może sprzedać nieruchomość samodzielnie. |
| Mas | Prowansalski dom wiejski o charakterze zagrody, zwykle długi i niski, zbudowany z kamienia i często rozbudowywany przez kolejne pokolenia. |
| Meublé de tourisme | Umeblowany lokal na wynajem wakacyjny. Musi być zgłoszony w merostwie (urzędzie gminy) i podlega szczególnym zasadom podatkowym. Zob. zasady wynajmu wakacyjnego. |
| Notaire | Notariusz: funkcjonariusz publiczny powoływany przez państwo, który sporządza i poświadcza akt sprzedaży, sprawdza tytuł własności i sytuację planistyczną, pobiera podatki oraz rejestruje przeniesienie własności. |
| Nue-propriété | Naga własność: prawo własności nieruchomości bez prawa do korzystania z niej ani pobierania z niej pożytków, które przysługuje użytkownikowi. |
| Offre d'achat | Pisemna oferta kupna określająca cenę i warunki. Po jej przyjęciu strony przechodzą do umowy przedwstępnej. |
| PACS | Pacte civil de solidarité, zarejestrowany związek partnerski na gruncie prawa francuskiego. |
| Permis de construire | Pełne pozwolenie na budowę, wymagane dla nowych domów i większych rozbudów. |
| Plus-value immobilière | Zysk ze sprzedaży nieruchomości. Zob. podatek od zysku ze sprzedaży dla nierezydentów. |
| PLU | Plan local d'urbanisme, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa, co i gdzie można budować. |
| Procuration | Pełnomocnictwo, często wykorzystywane przez kupujących, którzy nie mogą osobiście uczestniczyć w podpisaniu. Przygotowuje je notariusz. |
| Promesse unilatérale de vente | Umowa przedwstępna, w której zobowiązuje się wyłącznie sprzedający, przyznając kupującemu opcję na uzgodniony okres. |
| Quotité disponible | Część rozrządzalna spadku, którą właściciel może swobodnie rozporządzić poza udziałami zastrzeżonymi. |
| Représentant fiscal | Przedstawiciel podatkowy akredytowany przez administrację skarbową, którego wielu sprzedających niebędących rezydentami musi ustanowić, aby odpowiadał za podatek od zysku ze sprzedaży. |
| Réserve héréditaire | Udział zastrzeżony, czyli część spadku, którą prawo francuskie zastrzega dla dzieci: połowa, dwie trzecie albo trzy czwarte w zależności od ich liczby. Zob. spadek a nieruchomość we Francji. |
| Restanque | Taras z kamienia układanego na sucho na zboczu, typowy dla wzgórz w głębi wybrzeża i często spotykany w starszych ogrodach. |
| SCI | Société civile immobilière, spółka cywilna służąca do posiadania nieruchomości, której wspólnicy posiadają udziały. Zob. zakup przez SCI. |
| Servitude | Służebność: prawo obciążające jedną nieruchomość na rzecz innej, na przykład prawo przejazdu albo przeprowadzenia kanału odwadniającego. |
| Taxe foncière | Coroczny podatek od nieruchomości, płacony przez osobę, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia roku podatkowego. Zob. podatki od nieruchomości we Francji. |
| Usufruit | Użytkowanie: prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków dożywotnio albo przez określony czas bez pełnej własności. |
| Viager | Sprzedaż, w której kupujący płaci część ceny w formie dożywotniej renty na rzecz sprzedającego, który często zachowuje prawo do zamieszkiwania w domu. |
Najczęściej zadawane pytania
Czym różni się compromis od promesse de vente?
W compromis do zawarcia transakcji zobowiązują się obie strony: sprzedający i kupujący. W promesse unilatérale zobowiązuje się wyłącznie sprzedający; kupujący ma opcję i wpłaca indemnité d'immobilisation, którą traci, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny nie przystąpi do transakcji.
Czy koszty notarialne stanowią dochód notariusza?
W większości nie. Przy zakupie na rynku wtórnym większość tej kwoty to opłaty od przeniesienia własności pobierane na rzecz państwa i samorządów; własne wynagrodzenie notariusza stanowi mniejszą część. Zob. koszty zakupu.
Co potwierdza carte professionnelle?
To, że agent ma licencję wydaną przez Izbę Przemysłowo-Handlową na podstawie ustawy Hoguet. Biuro musi podawać jej numer w swoich dokumentach i ogłoszeniach.
Czym różni się mas od bastide?
Oba to tradycyjne prowansalskie domy. Mas to dom wiejski, zwykle długi i niski; bastide to bardziej okazała rezydencja wiejska, zwykle na planie kwadratu, z regularną fasadą.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.