W skrócie
Większość prac w domu we Francji wymaga zgody urzędu gminy (mairie). Basen o niecce od 10 do 100 m² wymaga zgłoszenia (déclaration préalable, DP); większy wymaga pozwolenia na budowę (permis de construire). Rozbudowa wymaga zgłoszenia do 20 m², a limit ten wzrasta do 40 m² w strefie miejskiej gminy, która ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (plan local d'urbanisme, PLU); powyżej tej powierzchni potrzebne jest pozwolenie na budowę. Miejscowy plan PLU określa, co wolno zbudować na każdej działce. Na Lazurowym Wybrzeżu dodatkowe ograniczenia wynikają z przepisów o ochronie wybrzeża oraz z planów zapobiegania zagrożeniom pożarowym i osuwiskowym. Przed zakupem domu z basenem lub rozbudową prosimy poprosić o pozwolenia i dokumenty potwierdzające zakończenie prac. Niniejsza strona ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej; sytuację konkretnej nieruchomości może potwierdzić architekt, urząd gminy lub Państwa notariusz (notaire).
Punkt wyjścia: plan PLU
Plan PLU przypisuje każdą działkę do strefy: U (miejskiej), AU (przeznaczonej do urbanizacji), A (rolniczej) lub N (przyrodniczej i leśnej). Każda strefa ma własne zasady określające, co wolno zbudować, jak wysoko, w jakiej odległości od granic działki i jaką część działki może zajmować zabudowa. Zasady dla każdej działki można sprawdzić w serwisie Géoportail de l'urbanisme lub w urzędzie gminy.
Aby mieć pewność przed zakupem, warto wystąpić do urzędu gminy o zaświadczenie urbanistyczne (certificat d'urbanisme):
| Zaświadczenie | Co zawiera | Termin odpowiedzi urzędu gminy |
|---|---|---|
| Certificat d'urbanisme d'information | Zasady, podatki i służebności dotyczące działki | 1 miesiąc |
| Certificat d'urbanisme opérationnel | Czy konkretny projekt jest wykonalny na danej działce | 2 miesiące |
Oba są ważne przez 18 miesięcy i na ten okres zamrażają obowiązujące zasady oraz stawki podatkowe; żadne z nich nie jest pozwoleniem na budowę.
Jaka zgoda na jakie prace
| Prace | Formalność |
|---|---|
| Niecka basenu do 10 m² | Brak, z wyjątkiem zgłoszenia na obszarze chronionym |
| Niecka basenu powyżej 10 m² do 100 m², odkryta lub z zadaszeniem niższym niż 1,80 m | Zgłoszenie (déclaration préalable) |
| Niecka basenu powyżej 100 m² lub z zadaszeniem o wysokości 1,80 m lub większej | Pozwolenie na budowę (permis de construire) |
| Rozbudowa lub weranda powyżej 5 m² do 20 m² | Zgłoszenie |
| Rozbudowa lub weranda do 40 m² w strefie U planu PLU | Zgłoszenie, chyba że dom przekroczy wówczas 150 m² |
| Większe rozbudowy | Pozwolenie na budowę |
| Wolnostojący budynek ogrodowy poniżej 5 m² | Brak |
| Budynek ogrodowy od 5 do 20 m² (40 m² w strefie U) | Zgłoszenie |
| Nowe okna i drzwi, renowacja elewacji, pokrycie dachu, docieplenie zewnętrzne, panele fotowoltaiczne na dachu, jednostki klimatyzacji lub pomp ciepła | Zgłoszenie |
| Mury o wysokości 2 metrów lub większej | Zgłoszenie; na obszarach chronionych mury o dowolnej wysokości |
| Ogrodzenia | Zgłoszenie na obszarach chronionych lub tam, gdzie wymaga tego gmina |
Do obszarów chronionych należą obiekty o szczególnej wartości dziedzictwa (sites patrimoniaux remarquables), otoczenie zabytków (monuments historiques) oraz obszary objęte ochroną najwyższej kategorii (sites classés), na których opinię wydaje państwowy architekt nadzoru zabytków (Architecte des Bâtiments de France). Jeżeli łączna powierzchnia użytkowa po zakończeniu prac przekracza 150 m², projekt musi sporządzić architekt.
Od wniosku do zakończenia prac
- Proszę złożyć wniosek. Każda gmina musi mieć możliwość przyjmowania wniosków online; osoby prywatne mogą nadal składać je w formie papierowej.
- Proszę zaczekać na decyzję. Rozpatrzenie zgłoszenia trwa 1 miesiąc, a pozwolenia na budowę domu 2 miesiące, w obu przypadkach od dnia skompletowania dokumentacji; na obszarze chronionym należy doliczyć miesiąc. Jeżeli urząd gminy nie wypowie się do końca tego terminu, zgoda jest co do zasady udzielona, jednak w niektórych przypadkach dotyczących obszarów chronionych milczenie oznacza odmowę.
- Proszę wywiesić informację o zgodzie na tablicy widocznej z drogi przez cały czas trwania prac, nie krócej niż przez dwa miesiące.
- Proszę uwzględnić możliwość odwołań. Od wejścia w życie ustawy z 26 listopada 2025 roku sąsiad ma miesiąc od pierwszego dnia wywieszenia na zwrócenie się do mera o ponowne rozpatrzenie sprawy i dwa miesiące na wniesienie skargi do sądu; wniosek do mera nie przedłuża już terminu na skargę.
- Prace trzeba rozpocząć w ciągu trzech lat. Zgoda jest ważna trzy lata i wygasa, jeżeli prace zostaną przerwane na ponad rok; można ją dwukrotnie przedłużyć o rok. Dla zgód wydanych w latach 2021 do maja 2024 roku dekret z 26 maja 2025 roku wydłużył okresy ważności.
- Przed rozpoczęciem prac należy złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu budowy (déclaration d'ouverture de chantier).
- Po zakończeniu prac należy złożyć zawiadomienie o ich zakończeniu i zgodności (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, DAACT). Urząd gminy ma wówczas trzy miesiące na zakwestionowanie zgodności (pięć miesięcy na obszarze chronionym lub w strefie objętej planem zapobiegania zagrożeniom). Następnie warto wystąpić o zaświadczenie o niezakwestionowaniu zgodności.
Baseny
Bezpieczeństwo. Każdy prywatny basen wpuszczony w grunt, który nie znajduje się w zamkniętym pomieszczeniu, musi mieć znormalizowane zabezpieczenie: barierkę (NF P90-306), alarm (NF P90-307), przykrycie (NF P90-308) lub zadaszenie zamykające (NF P90-309). Kara za brak zabezpieczenia wynosi 45 000 €. Jeżeli dom jest wynajmowany, zabezpieczenie musi działać przed przyjazdem gości; więcej w naszym przewodniku po wynajmie wakacyjnym.
Podatki. Nowy basen lub rozbudowa podlega opłacie urbanistycznej (taxe d'aménagement). W 2026 roku wartość ryczałtowa poza regionem Île-de-France wynosi 251 € za m² niecki basenu i 892 € za m² powierzchni, z obniżką o 50% dla pierwszych 100 m² głównego miejsca zamieszkania, przed zastosowaniem stawek lokalnych. Opłatę deklaruje się w serwisie impots.gouv.fr w ciągu 90 dni od zakończenia prac. Basen trzeba również zgłosić do podatku od nieruchomości (taxe foncière) w ciągu 90 dni od zakończenia prac; więcej w naszym przewodniku podatki od nieruchomości we Francji.
Woda. W czasie suszy zarządzenia prefekta ograniczają napełnianie basenów; na poziomie kryzysowym zakazane jest napełnianie i uzupełnianie wody w prywatnych basenach. Pod koniec września 2026 roku na poziomie kryzysowym znajdowały się 43 gminy departamentu Alpes-Maritimes. Przed napełnieniem nowego basenu warto sprawdzić serwis VigiEau.
Ograniczenia na wybrzeżu i na wzgórzach
| Ograniczenie | Co oznacza |
|---|---|
| Ustawa o ochronie wybrzeża (Loi Littoral), pas 100 metrów | Poza obszarami zabudowanymi budowa w odległości do 100 metrów od brzegu jest zakazana |
| Loi Littoral, ciągłość zabudowy | Nowa zabudowa musi przylegać do istniejących miast i wsi; w pobliżu brzegu dozwolona jest jedynie ograniczona rozbudowa |
| Ścieżka nadmorska | Wzdłuż brzegu biegnie służebność dla pieszych o szerokości trzech metrów; nie może ona przebiegać bliżej niż 15 metrów od domów zbudowanych przed 1976 rokiem, chyba że nie ma innej trasy |
| Plany zapobiegania zagrożeniom (plans de prévention des risques, PPR) | Plany dotyczące powodzi, pożarów lasów i ruchów gruntu wyznaczają strefy, w których budowa jest zakazana lub ograniczona |
| Ustawowy obowiązek usuwania zarośli (obligations légales de débroussaillement, OLD) | W lasach, na terenach garrigue lub makii albo w odległości do 200 metrów od nich: oczyszczenie pasa 50 metrów wokół domu poza strefami miejskimi, nawet poza granicą własnej działki; całej działki w strefach miejskich; 100 metrów w niektórych strefach objętych planem ochrony przeciwpożarowej lasów |
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązek usuwania zarośli musi być wskazany w ogłoszeniach nieruchomości i w raporcie o zagrożeniach. Sprzedający załącza również do umowy sprzedaży oświadczenie o wykonaniu tego obowiązku. Raport o zagrożeniach wyjaśnia nasz przewodnik o diagnozach technicznych.
Zakup domu z basenem lub rozbudową
- Proszę poprosić sprzedającego o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie dla każdego basenu, rozbudowy, werandy i budynku gospodarczego wraz z dowodem wywieszenia informacji na miejscu.
- Proszę poprosić o zawiadomienie o zakończeniu prac, a najlepiej także o zaświadczenie o niezakwestionowaniu zgodności.
- Proszę porównać powierzchnię podaną w ogłoszeniu z powierzchnią wskazaną w pozwoleniach i w ewidencji podatkowej.
- Zanim zaplanują Państwo przyszłe prace, proszę sprawdzić strefę działki w planie PLU oraz ewentualne plany zagrożeń.
- Proszę poprosić notariusza o przeanalizowanie historii planistycznej przed podpisaniem umowy przedwstępnej (compromis de vente).
Postępowanie karne w sprawie prac wykonanych bez zgody może zostać wszczęte w ciągu sześciu lat od ich zakończenia; gmina może wnieść powództwo cywilne w ciągu dziesięciu lat. Jeżeli budynek został ukończony ponad dziesięć lat wcześniej, nowego wniosku nie można odrzucić z powodu pierwotnej nieprawidłowości, jednak ochrona ta nie dotyczy prac wykonanych bez żadnej wymaganej zgody ani w strefie zagrożenia wyznaczonej w planie zagrożeń. Nasz przewodnik jak kupić nieruchomość we Francji wyjaśnia, na którym etapie zakupu przeprowadza się te weryfikacje.
Najczęściej zadawane pytania
Czy budowa basenu we Francji wymaga zgody?
Zazwyczaj tak. Niecka powyżej 10 m² wymaga co najmniej zgłoszenia (déclaration préalable). Powyżej 100 m² lub przy zadaszeniu o wysokości 1,80 m lub większej potrzebne jest pozwolenie na budowę (permis de construire). Na obszarze chronionym zgłoszenia wymaga nawet mniejszy basen.
Ile trwa uzyskanie zgody?
Miesiąc w przypadku zgłoszenia i dwa miesiące w przypadku pozwolenia na budowę domu, licząc od dnia skompletowania dokumentacji, a na obszarach chronionych o miesiąc dłużej.
Kiedy potrzebny jest architekt?
Gdy łączna powierzchnia użytkowa domu po zakończeniu prac przekracza 150 m².
Czy mogę napełnić basen w czasie suszy?
Nie, jeżeli Państwa gmina znajduje się na poziomie kryzysowym, gdy napełnianie i uzupełnianie wody w prywatnych basenach jest zakazane. Ograniczenia obowiązują także na poziomie alarmowym. Sytuacja zmienia się z tygodnia na tydzień, dlatego warto sprawdzać serwis VigiEau.
Co się dzieje, jeżeli poprzedni właściciel zbudował basen bez zgody?
Ryzyko przechodzi wraz z nieruchomością. Gmina może podjąć działania w ciągu dziesięciu lat od zakończenia prac. Basen zbudowany bez żadnej wymaganej zgody nigdy nie zyskuje ochrony wynikającej z zasady dziesięciu lat. Proszę poprosić o pozwolenia przed podpisaniem umowy.
Czy zabezpieczenie basenu jest obowiązkowe?
Tak, w przypadku każdego prywatnego basenu wpuszczonego w grunt, który nie znajduje się w zamkniętym pomieszczeniu. Wymagane jest jedno z czterech znormalizowanych zabezpieczeń: barierka, alarm, przykrycie lub zadaszenie zamykające.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.