W skrócie. Sprzedający, który nie jest francuskim rezydentem podatkowym, płaci we Francji podatek od zysku ze sprzedaży francuskiej nieruchomości (plus-value immobilière) według stałej stawki 19% oraz składki społeczne (prélèvements sociaux) w wysokości 17,2%. Sprzedający objęci obowiązkowym systemem zabezpieczenia społecznego innego państwa Europejskiego Obszaru Gospodarczego, Szwajcarii lub Zjednoczonego Królestwa płacą zamiast 17,2% daninę solidarnościową (prélèvement de solidarité) w wysokości 7,5%. Ulga z tytułu okresu posiadania (abattement pour durée de détention) znosi podatek dochodowy po 22 latach, a składki społeczne po 30 latach. Od zysku podlegającego opodatkowaniu powyżej 50 000 € pobiera się dodatkowy podatek (surtaxe) w wysokości od 2% do 6%. Podatek oblicza notariusz (notaire) i płaci go z kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Sprzedający mieszkający poza Unią Europejską, Islandią i Norwegią co do zasady potrzebują akredytowanego przedstawiciela podatkowego (représentant fiscal), jeżeli cena przekracza 150 000 €.
Niniejsza strona ma charakter ogólnej informacji, a nie porady. Wynik zależy od Państwa rezydencji, historii posiadania nieruchomości oraz ewentualnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dlatego przed podpisaniem prosimy zasięgnąć porady notariusza lub doradcy podatkowego.
Kogo dotyczą te zasady
Art. 244 bis A Ogólnego kodeksu podatkowego (Code général des impôts) dotyczy osób fizycznych, które nie mają miejsca zamieszkania dla celów podatkowych we Francji i sprzedają francuską nieruchomość albo udziały w spółce, której majątek stanowią głównie nieruchomości we Francji. Stawka 19% obowiązuje niezależnie od kraju zamieszkania sprzedającego. Spółki opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych stosują inne zasady. Posiadanie nieruchomości przez spółkę SCI rodzi własne pytania; więcej w przewodniku zakup przez SCI, a w takim przypadku prosimy zasięgnąć indywidualnej porady.
Stawki
| Składnik | Stawka | Uwagi |
|---|---|---|
| Podatek dochodowy | 19% | Stała stawka dla osób fizycznych niebędących rezydentami, ostateczna z punktu widzenia francuskiego podatku dochodowego |
| Składki społeczne | 17,2% | Standardowa stawka dla nierezydentów |
| Danina solidarnościowa zamiast składek społecznych | 7,5% | Dla sprzedających objętych obowiązkowym systemem zabezpieczenia społecznego innego państwa EOG, Szwajcarii lub Zjednoczonego Królestwa, zwolnionych z CSG i CRDS |
| Dodatkowy podatek od wysokich zysków | od 2% do 6% | Od zysku podlegającego opodatkowaniu powyżej 50 000 €, rosnący wraz z wysokością zysku; nie dotyczy gruntów budowlanych |
Stawki te podają serwisy impots.gouv.fr (strona zaktualizowana 27 stycznia 2026 roku) oraz service-public.gouv.fr (strona zweryfikowana 15 kwietnia 2026 roku).
Jak oblicza się zysk podlegający opodatkowaniu
- Punktem wyjścia jest cena sprzedaży pomniejszona o niektóre koszty poniesione przez sprzedającego; notariusz stosuje zasady określające, które koszty się kwalifikują.
- Odejmuje się cenę zakupu oraz koszty zakupu. Kosztami zakupu mogą być faktycznie zapłacone opłaty rejestracyjne i wynagrodzenie notariusza albo ryczałt w wysokości 7,5% ceny zakupu.
- Odejmuje się koszt prac: albo faktyczną kwotę udokumentowaną fakturami, albo ryczałt w wysokości 15% ceny zakupu, jeżeli posiadają Państwo nieruchomość dłużej niż pięć lat.
- Stosuje się ulgę z tytułu okresu posiadania, która jest inna dla podatku dochodowego i dla składek społecznych (tabela poniżej).
- Stosuje się stawkę 19% do podstawy podatku dochodowego, stawkę składek społecznych do podstawy składek oraz dodatkowy podatek, jeżeli podstawa podatku dochodowego przekracza 50 000 €.
Ulga z tytułu okresu posiadania
| Lata posiadania | Ulga za rok, podatek dochodowy | Ulga za rok, składki społeczne |
|---|---|---|
| Do 5 | Brak | Brak |
| Od 6. do 21. | 6% | 1,65% |
| 22. | 4% | 1,60% |
| Od 23. do 30. | Zysk już zwolniony | 9% |
| Powyżej 30 | Zysk zwolniony | Zysk zwolniony |
Przykład obliczenia
Liczby są poglądowe. Dom kupiony za 1 000 000 € zostaje sprzedany za 1 600 000 € po dwunastu pełnych latach posiadania, z zastosowaniem ryczałtów na koszty zakupu i na prace.
| Etap | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży | 1 600 000 € |
| Cena zakupu | 1 000 000 € |
| Ryczałt na koszty zakupu, 7,5% | 75 000 € |
| Ryczałt na prace, 15% | 150 000 € |
| Zysk brutto | 375 000 € |
| Ulga w podatku dochodowym, 7 lat po 6% = 42% | Zysk do opodatkowania 217 500 € |
| Podatek dochodowy 19% | 41 325 € |
| Dodatkowy podatek 5% od 217 500 € | 10 875 € |
| Ulga w składkach społecznych, 7 lat po 1,65% = 11,55% | Zysk do opodatkowania 331 688 € |
| Składki społeczne 17,2% | 57 050 € |
| Albo danina solidarnościowa 7,5% | 24 877 € |
| Razem przy składkach społecznych 17,2% | 109 250 € |
| Razem przy daninie solidarnościowej 7,5% | 77 077 € |
Obliczenie notariusza uwzględni rzeczywiste daty, koszty i faktury, co może zmienić wynik.
Przedstawiciel podatkowy
Sprzedający niebędący rezydentem musi co do zasady ustanowić przedstawiciela mającego siedzibę we Francji i akredytowanego przez administrację skarbową, który odpowiada za zadeklarowany podatek. Wytyczne serwisu impots.gouv.fr wymieniają trzy przypadki, w których przedstawiciel nie jest potrzebny:
- Sprzedający ma miejsce zamieszkania w państwie członkowskim Unii Europejskiej, w Islandii lub w Norwegii.
- Cena sprzedaży wynosi 150 000 € lub mniej, liczona odrębnie dla każdego sprzedającego.
- Zysk jest w pełni zwolniony z podatku dochodowego oraz ze składek społecznych ze względu na okres posiadania.
W praktyce przedstawiciela zwykle potrzebują sprzedający mieszkający w Zjednoczonym Królestwie, Szwajcarii, Stanach Zjednoczonych lub w krajach Zatoki Perskiej, którzy sprzedają za ponad 150 000 €. Przedstawicielem może być akredytowana firma, bank działający we Francji, kupujący mający miejsce zamieszkania dla celów podatkowych we Francji albo inna osoba zamieszkała we Francji, ale nie notariusz ani adwokat. Przedstawiciela warto ustanowić wcześnie, ponieważ akredytacja musi zostać udzielona przed podpisaniem aktu końcowego.
Zwolnienia dostępne dla nierezydentów
- Dawne główne miejsce zamieszkania. Zysk ze sprzedaży domu, który w chwili wyjazdu był Państwa głównym miejscem zamieszkania we Francji, jest zwolniony, jeżeli sprzedadzą go Państwo do 31 grudnia roku następującego po przeprowadzce za granicę, jeżeli w międzyczasie nie wynajmowali go Państwo ani nie użyczali oraz jeżeli nowy kraj zamieszkania należy do Unii Europejskiej albo zawarł z Francją wymagane umowy o współpracy.
- Zwolnienie do 150 000 €. Obywatel państwa UE lub EOG (albo państwa, które zawarło z Francją umowę o współpracy administracyjnej), który w dowolnym okresie był francuskim rezydentem podatkowym przez co najmniej dwa nieprzerwane lata, może zwolnić z opodatkowania do 150 000 € zysku netto podlegającego opodatkowaniu z jednej nieruchomości mieszkalnej. Sprzedaż musi nastąpić do 31 grudnia dziesiątego roku po wyjeździe z Francji, chyba że od 1 stycznia roku poprzedzającego sprzedaż mieli Państwo swobodne prawo korzystania z domu.
Z obu zwolnień nie można skorzystać jednocześnie.
Dokumenty i płatność
Notariusz przygotowuje deklarację na formularzu 2048-IMM-SD, oblicza podatek i płaci go przy rejestracji aktu, potrącając go z kwoty należnej Państwu. Pobór według stawki 19% rozlicza francuski podatek dochodowy od zysku. Jeżeli mają Państwo inne dochody opodatkowane we Francji, zysk wykazuje się również w formularzu 2042 C, w polu 3VZ, aby został uwzględniony w dochodzie referencyjnym. Państwa kraj zamieszkania może opodatkować ten sam zysk według własnych zasad; o tym, jak zalicza się podatek francuski, decyduje zazwyczaj właściwa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, co jest kwestią dla doradcy podatkowego w tym kraju.
Powiązane przewodniki: podatki od nieruchomości we Francji, przygotowanie willi do sprzedaży, spadek a nieruchomość we Francji oraz sprzedaż z Amber Connections.
Najczęściej zadawane pytania
Jaką stawkę podatku od zysku ze sprzedaży płaci we Francji nierezydent?
19% podatku dochodowego plus 17,2% składek społecznych. Jeżeli są Państwo objęci systemem zabezpieczenia społecznego innego państwa EOG, Szwajcarii lub Zjednoczonego Królestwa, 17,2% zastępuje danina solidarnościowa w wysokości 7,5%. Gdy zysk podlegający opodatkowaniu przekracza 50 000 €, dochodzi dodatkowy podatek w wysokości od 2% do 6%.
Kiedy zysk staje się wolny od podatku?
Dzięki uldze z tytułu okresu posiadania po 22 pełnych latach posiadania w przypadku podatku dochodowego oraz po 30 latach w przypadku składek społecznych.
Czy potrzebny jest przedstawiciel podatkowy?
Nie, jeżeli mieszkają Państwo w Unii Europejskiej, Islandii lub Norwegii, jeżeli cena wynosi 150 000 € lub mniej albo jeżeli zysk jest w pełni zwolniony. W pozostałych przypadkach co do zasady tak, co dotyczy większości sprzedających mieszkających w Zjednoczonym Królestwie, Szwajcarii, Stanach Zjednoczonych lub w krajach Zatoki Perskiej.
Kto płaci podatek?
Notariusz go oblicza, składa formularz 2048-IMM-SD i przy rejestracji aktu płaci podatek z kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Państwo otrzymują pozostałą kwotę.
Czy rezydenci Zjednoczonego Królestwa są nadal traktowani jak rezydenci UE w zakresie składek społecznych?
W zakresie składek społecznych tak: serwis impots.gouv.fr stwierdza, że rezydenci Zjednoczonego Królestwa pozostają zwolnieni z CSG i CRDS oraz płacą daninę solidarnościową w wysokości 7,5%. W zakresie przedstawiciela podatkowego nie: zwolnienie z tego obowiązku obejmuje wyłącznie Unię Europejską, Islandię i Norwegię.
Czy można odliczyć koszty remontu?
Tak: albo faktyczny koszt udokumentowany fakturami, albo ryczałt w wysokości 15% ceny zakupu, jeżeli posiadają Państwo nieruchomość dłużej niż pięć lat. Prosimy zachowywać wszystkie faktury od dnia zakupu.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.