W skrócie
Od podpisania umowy przedwstępnej (compromis de vente) lub obietnicy sprzedaży (promesse de vente) do podpisania aktu notarialnego (acte authentique) należy przewidzieć około trzech miesięcy. Wcześniej trzeba doliczyć kilka tygodni na uzgodnienie oferty i przygotowanie umowy. Trzy terminy wyznacza prawo: dziesięć dni na odstąpienie przez kupującego, co najmniej miesiąc na warunek kredytowy i dwa miesiące na decyzję gminy w sprawie prawa pierwokupu (droit de préemption). Kupujący za gotówkę z kompletem dokumentów może czasem sfinalizować zakup w ciągu około dwóch miesięcy; kupujący, który potrzebuje kredytu, decyzji urbanistycznej albo dokumentów od sprzedającego mieszkającego za granicą, powinien liczyć się z okresem od trzech do czterech miesięcy.
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej. Terminy Państwa zakupu ustali notariusz (notaire).
Harmonogram w skrócie
| Etap | Typowy czas od przyjęcia oferty | Wynika z prawa czy z praktyki |
|---|---|---|
| Przyjęcie oferty | Dzień 0 | Praktyka |
| Notariusz lub agent gromadzi dokumenty i przygotowuje umowę | Od 1 do 3 tygodni | Praktyka |
| Podpisanie compromis albo promesse | Od 2. do 4. tygodnia | Praktyka |
| Termin na odstąpienie | 10 dni od dnia następującego po doręczeniu umowy | Prawo |
| Deklaracja dla gminy w sprawie prawa pierwokupu | Wysyłana wkrótce po podpisaniu; gmina ma 2 miesiące | Prawo |
| Wnioski kredytowe i oferta kredytu | Warunek na co najmniej 1 miesiąc; umowy często przewidują od 45 do 60 dni | Prawo określa minimum |
| Okres do namysłu nad ofertą kredytu | 10 dni od jej otrzymania | Prawo |
| Kwerendy notariusza i przygotowanie aktu końcowego | Równolegle, przez cały okres | Praktyka |
| Podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy | Około 3 miesięcy po compromis | Uzgodnione w umowie |
Krok po kroku
- Tygodnie od 0 do 4: oferta i umowa. Po przyjęciu oferty agent lub notariusz gromadzi akt własności, dokumentację diagnostyczną (dossier de diagnostic technique), dokumenty urbanistyczne, a w przypadku mieszkania dokumenty wspólnoty (copropriété). Następnie obie strony podpisują umowę, często tego samego dnia albo podpisem elektronicznym.
- Pierwsze dziesięć dni: termin na odstąpienie (délai de rétractation). Dziesięć dni biegnie od dnia następującego po pierwszym doręczeniu podpisanej umowy listem poleconym albo po jej wręczeniu. Jeśli ostatni dzień przypada w sobotę, niedzielę albo święto, termin przedłuża się do najbliższego dnia roboczego. Depozyt wpłacają Państwo notariuszowi albo profesjonaliście posiadającemu gwarancję finansową.
- Tygodnie od 2 do 10: kredyt. Składają Państwo wnioski do banków na warunkach określonych w umowie. Bank, który wyda ofertę kredytu, musi utrzymać ją w mocy przez co najmniej 30 dni. Mogą ją Państwo przyjąć dopiero po upływie pełnych dziesięciu dni do namysłu (délai de réflexion). Zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów.
- Tygodnie od 2 do 10: prawo pierwokupu. Notariusz sprzedającego składa w gminie deklarację zamiaru zbycia (déclaration d'intention d'aliéner), a gmina ma dwa miesiące od jej otrzymania na odpowiedź. Milczenie oznacza rezygnację z prawa pierwokupu.
- Tygodnie od 4 do 12: kontrole notariusza. Notariusz sprawdza tytuł własności, informacje urbanistyczne, służebności, hipoteki wpisane na nieruchomości oraz sytuację sprzedającego w zakresie podatku od zysku kapitałowego. Kredyt zabezpieczony na nieruchomości spłaca się z ceny sprzedaży.
- Tydzień przed zawarciem aktu: środki. Przelewają Państwo pozostałą część ceny i szacowane koszty na rachunek powierniczy notariusza. Warto zostawić czas na przelewy międzynarodowe i na sprawdzenie przez notariusza pochodzenia środków.
- Dzień zawarcia aktu. Podpisują Państwo akt notarialny, notariusz przekazuje środki sprzedającemu, a Państwo otrzymują klucze.
- Po zawarciu aktu. Notariusz rejestruje sprzedaż w urzędzie rejestru nieruchomości (service de la publicité foncière) i odprowadza podatki. Zaświadczenie o własności otrzymują Państwo od razu, a odpis zarejestrowanego aktu później.
Co może opóźnić transakcję
| Przyczyna | Dlaczego spowalnia | Jak ograniczyć ryzyko |
|---|---|---|
| Kredyt | Ocena wniosków nierezydentów trwa dłużej; dokumenty mogą wymagać tłumaczenia | Przygotować dokumenty dotyczące dochodów, podatków i rachunków bankowych przed złożeniem oferty |
| Brak pozwolenia na budowę | Basen, rozbudowę lub budynek pomocniczy wzniesiony bez pozwolenia trzeba wyjaśnić albo zalegalizować | Wcześnie poprosić o pozwolenia; zob. baseny, rozbudowy i pozwolenia |
| Dokumenty wspólnoty | Przy mieszkaniu dokumentację wspólnoty trzeba dołączyć do umowy | Od razu zwrócić się do zarządcy wspólnoty (syndic) sprzedającego |
| Sprzedający za granicą lub kilku sprzedających | Podpisy, pełnomocnictwa, a w przypadku niektórych sprzedających spoza UE przedstawiciel podatkowy | Uzgodnić pełnomocnictwa już na etapie umowy wstępnej |
| Nieuregulowany spadek | Tytuł własności sprzedającego musi być uporządkowany przed sprzedażą | Sprawdzić akt własności przed podpisaniem umowy |
| Prawo pierwokupu | Gmina ma do dwóch miesięcy | Nie da się tego przyspieszyć, ale termin jest znany z góry |
| Środki z zagranicy | Kontrole zgodności w bankach przy dużych przelewach | Wysłać środki wcześnie i zachować dokumentację ich pochodzenia |
Sprzedający niebędący rezydentem UE ani EOG, który osiąga zysk podlegający opodatkowaniu, może potrzebować akredytowanego przedstawiciela podatkowego (représentant fiscal accrédité), co wydłuża procedurę po jego stronie; zob. podatek od zysku dla nierezydentów.
Wybór daty zawarcia aktu
Data zawarcia aktu końcowego jest wpisana do umowy i można ją zmienić wyłącznie za porozumieniem stron. Warto pamiętać, że rachunek za podatek od nieruchomości (taxe foncière) za dany rok otrzymuje ten, kto jest właścicielem domu 1 stycznia; akt często przewiduje, że kupujący zwraca sprzedającemu część podatku za resztę roku. Zob. podatki od nieruchomości we Francji.
Jeśli chcą Państwo rozpocząć prace wkrótce po zakupie, proszę poprosić sprzedającego o zgodę na wizytę z wykonawcami przed zawarciem aktu. O ewentualne pozwolenia na budowę należy wystąpić z odpowiednim wyprzedzeniem.
Jak dbamy o płynny przebieg
Agnieszka prowadzi każdą sprawę od oferty do zawarcia aktu i koordynuje pracę agenta, notariuszy, banku oraz diagnosty, po angielsku, francusku lub polsku. Sam proces opisujemy w poradniku jak kupić nieruchomość we Francji, kwestie finansowe w poradniku koszty zakupu we Francji, a naszą usługę na stronie kupno z Amber Connections.
Najczęściej zadawane pytania
Ile trwa zakup domu we Francji?
Zwykle od trzech do czterech miesięcy od przyjęcia oferty do odbioru kluczy: od dwóch do czterech tygodni do podpisania umowy wstępnej, a następnie około trzech miesięcy do aktu końcowego.
Czy transakcję można zakończyć szybciej?
Czasem tak. Zakup za gotówkę, komplet dokumentów i wczesna rezygnacja gminy z prawa pierwokupu mogą skrócić czas do około dwóch miesięcy, ale dwumiesięczny termin na prawo pierwokupu jest zwykle dolną granicą, chyba że gmina odpowie wcześniej.
Kiedy zaczyna biec dziesięciodniowy termin na odstąpienie?
W dniu następującym po pierwszym doręczeniu Państwu podpisanej umowy listem poleconym albo po jej wręczeniu przez profesjonalistę, który pośredniczył w sprzedaży. Jeśli kończy się w weekend albo w święto, przedłuża się do najbliższego dnia roboczego.
Jak długo obowiązuje warunek kredytowy?
Zgodnie z prawem co najmniej miesiąc. Umowy często przewidują od 45 do 60 dni. Jeśli bank potrzebuje więcej czasu, strony mogą na piśmie uzgodnić przedłużenie.
Kiedy otrzymam klucze?
W dniu podpisania aktu notarialnego, gdy notariusz otrzyma już środki. Wcześniejszy dostęp przed zawarciem aktu jest możliwy wyłącznie za zgodą sprzedającego.
Czy akt może zostać zawarty, gdy jestem za granicą?
Tak. Notariusz może przygotować pełnomocnictwo do wcześniejszego podpisania, tak aby w Państwa imieniu podpisał akt pracownik kancelarii notarialnej.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.