W skrócie
Nierezydent może zaciągnąć kredyt we francuskim banku na zakup domu na Lazurowym Wybrzeżu. Od 1 stycznia 2022 roku francuscy kredytodawcy muszą stosować wiążącą decyzję Wysokiej Rady Stabilności Finansowej (Haut Conseil de stabilité financière, HCSF): łączne raty kredytów wraz z ubezpieczeniem nie mogą przekraczać 35% dochodu netto kredytobiorcy. Okres kredytowania nie może przekraczać 25 lat; limit wynosi 27 lat w przypadku nowego budynku albo zakupu połączonego ze znacznymi pracami. Banki mogą przekraczać te limity przy maksymalnie 20% nowo udzielanych kredytów w każdym kwartale, ale większość tej puli zarezerwowano dla głównych miejsc zamieszkania. W praktyce nierezydent kupujący drugi dom powinien liczyć się z koniecznością sfinansowania ze środków własnych znacznego wkładu oraz wszystkich kosztów zakupu. Na uzyskanie kredytu należy przewidzieć około dwóch miesięcy.
Niniejszy poradnik ma charakter ogólnej informacji, a nie porady finansowej czy prawnej. Państwa indywidualną sytuację oceni bank albo licencjonowany pośrednik kredytowy.
Zasady HCSF
| Zasada | Limit | Szczegóły |
|---|---|---|
| Wskaźnik zadłużenia (taux d'endettement) | 35% | Wszystkie raty kredytów i ubezpieczenie kredytobiorcy w stosunku do dochodu netto |
| Maksymalny okres kredytowania | 25 lat | Do 27 lat w przypadku nowego budynku albo starszego domu z pracami stanowiącymi co najmniej 10% łącznego kosztu; do dwóch lat karencji w spłacie |
| Elastyczność | 20% nowych kredytów każdego banku w kwartale | Co najmniej 70% tej puli zarezerwowano dla kupujących główne miejsce zamieszkania, w tym co najmniej 30% dla osób kupujących po raz pierwszy; pozostałe 30% (6% nowych kredytów) można wykorzystać dowolnie |
| Kredyty pomostowe (prêts relais) | Nie wliczają się do wskaźnika | Jeśli kredyt pomostowy nie przekracza 80% wartości sprzedawanej nieruchomości, pomniejszonej o obciążający ją kredyt |
Pula, którą banki mogą wykorzystać dowolnie, jest ograniczona. Kupujący główne miejsce zamieszkania mają pierwszeństwo przed pozostałymi. Nierezydent kupujący dom wakacyjny powinien zatem zakładać, że limity 35% i 25 lat obowiązują go w pełni.
Ile można pożyczyć
We Francji nie ma ustawowego maksymalnego wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości: każdy bank ustala go samodzielnie. Pośrednicy często podają od 70% do 80% ceny dla kredytobiorców mieszkających w UE z udokumentowanymi dochodami. Pozostali mogą spodziewać się mniej. Należy traktować te wartości jako punkt wyjścia do rozmów z kredytodawcami, a nie jako reguły. Banki zwykle oczekują, że opłaty notarialne, podatki od przeniesienia własności i ewentualna prowizja agencji zostaną zapłacone ze środków własnych, dlatego przy zakupie z rynku wtórnego należy przewidzieć wkład własny plus około 7,4% ceny (zob. koszty zakupu we Francji). O zakupie przez spółkę piszemy w poradniku własne nazwisko czy SCI.
Oprocentowanie ogranicza próg lichwiarski (taux d'usure), który Banque de France aktualizuje co kwartał i który dotyczy całkowitego rocznego kosztu kredytu (TAEG), obejmującego ubezpieczenie i opłaty. Od 1 października 2026 roku progi dla kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu wynoszą:
| Okres kredytowania | Próg lichwiarski od 1 października 2026 roku |
|---|---|
| Poniżej 10 lat | 4,09% |
| Od 10 do poniżej 20 lat | 4,68% |
| 20 lat i więcej | 5,40% |
| Kredyty o zmiennym oprocentowaniu | 5,52% |
| Kredyty pomostowe | 6,49% |
To pułapy, a nie stawki, które zostaną Państwu zaproponowane.
Kolejne kroki
- Przed złożeniem oferty. Proszę zgromadzić dokumenty: paszport, potwierdzenie adresu, zeznania podatkowe z ostatnich trzech lat, ostatnie odcinki wypłat albo sprawozdania finansowe firmy, wyciągi bankowe oraz zestawienie aktywów i zobowiązań. Mogą być potrzebne tłumaczenia. Warto poprosić bank albo pośrednika o wstępną informację o możliwej kwocie kredytu.
- Przy podpisaniu umowy przedwstępnej (compromis de vente). Umowa zawiera warunek kredytowy (condition suspensive de prêt) określający kwotę, okres i maksymalne oprocentowanie. Zgodnie z prawem musi obowiązywać co najmniej miesiąc; umowy często przewidują od 45 do 60 dni. Proszę od razu złożyć wnioski do kredytodawców i zachować ich pisemne odpowiedzi.
- Ubezpieczenie kredytobiorcy (assurance emprunteur). Bank może wymagać ubezpieczenia na wypadek śmierci i niezdolności do pracy. Nie może narzucić własnego ubezpieczyciela, o ile alternatywna polisa zapewnia równoważną ochronę. Ubezpieczyciela można zmienić w dowolnym momencie po podpisaniu umowy kredytu. Przy kredytach do 200 000 € na osobę ubezpieczoną, spłacanych przed ukończeniem 60 lat, nie można wymagać kwestionariusza medycznego.
- Zabezpieczenie. Bank ustanawia hipotekę (hypothèque) wpisaną na nieruchomości albo korzysta z poręczenia wyspecjalizowanej instytucji (caution). Jego koszt wchodzi w całkowity koszt kredytu.
- Oferta kredytu. Bank musi utrzymać ofertę w mocy przez co najmniej 30 dni. Mogą ją Państwo przyjąć dopiero po upływie pełnych dziesięciu dni do namysłu (délai de réflexion). Kredyt wygasa, jeśli umowa kupna nie zostanie zawarta w ciągu czterech miesięcy od przyjęcia oferty.
- Zawarcie aktu. Bank przekazuje środki notariuszowi (notaire), który łączy je z Państwa wkładem własnym i wypłaca sprzedającemu w dniu podpisania aktu notarialnego (acte authentique).
Pośrednicy kredytowi i banki prywatne
| Ścieżka | Dla kogo | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Francuski bank detaliczny | Kupujący z prostą strukturą dochodów w euro; kupujący, którzy otworzą rachunek i przeniosą oszczędności | Na początku zapytać, czy bank przyjmuje wnioski nierezydentów na drugi dom |
| Pośrednik kredytowy specjalizujący się w nierezydentach | Większość kupujących z zagranicy, zwłaszcza z dochodami w innej walucie | Pośrednicy muszą być zarejestrowani w ORIAS; wynagrodzenie jest zwykle płatne dopiero po podpisaniu umowy kredytu |
| Bank prywatny | Większe kredyty, złożona struktura dochodów albo kupujący, którzy powierzą bankowi zarządzanie aktywami | Kredyt może być powiązany z aktywami utrzymywanymi w banku |
| Kredytodawca w Państwa kraju | Kupujący, którzy mogą zaciągnąć kredyt pod zastaw aktywów w kraju | We Francji kupują Państwo wtedy jako kupujący za gotówkę, co wzmacnia ofertę |
Działalność pośredników na rzecz nierezydentów wzrosła: francuski pośrednik CAFPI odnotował w 2024 roku 2 481 wniosków kredytowych od nierezydentów wobec 1 665 w 2023 roku, a Cannes, Grasse i Valbonne znalazły się wśród najczęściej wybieranych miejscowości.
Dla kupujących z Polski i Wielkiej Brytanii
Dochody w złotych lub funtach szterlingach ocenia się po przeliczeniu na euro. Bank może przy tym uwzględnić ryzyko walutowe. Nie udało nam się ustalić, czy którykolwiek polski bank udziela kredytów pod zastaw nieruchomości we Francji, dlatego proszę zapytać swój bank. Kupujący mieszkający w Polsce powinni także zapytać polskiego doradcę, czy zakup wiąże się z jakimkolwiek obowiązkiem sprawozdawczym w Polsce. Zob. także nasze przydatne kontakty.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nierezydent może uzyskać kredyt hipoteczny we Francji?
Tak. Francuskie banki udzielają kredytów nierezydentom w granicach limitów HCSF: 35% wskaźnika zadłużenia i 25 lat okresu kredytowania. Każdy bank sam ustala wymagany wkład własny. Większość oczekuje, że koszty zakupu zostaną pokryte ze środków własnych.
Czy limit 35% obejmuje moje obecne kredyty za granicą?
Tak. Wskaźnik obejmuje wszystkie Państwa raty kredytowe, w tym kredyty hipoteczne w kraju, oraz ubezpieczenie kredytobiorcy przy nowym kredycie, w stosunku do dochodu netto.
Ile trwa uzyskanie kredytu hipotecznego we Francji?
Od złożenia wniosku do podpisanej oferty należy przewidzieć około sześciu do ośmiu tygodni. Do tego dochodzi dziesięciodniowy okres do namysłu. Warunek kredytowy w compromis musi obowiązywać co najmniej miesiąc; umowy często przewidują od 45 do 60 dni.
Czy mogę zaciągnąć kredyt na 30 lat?
Nie we francuskim banku na zasadach HCSF, poza ograniczoną pulą elastyczności. Maksymalny okres wynosi 25 lat; w przypadku nowego budynku albo zakupu połączonego ze znacznymi pracami wynosi 27 lat.
Czy muszę skorzystać z ubezpieczenia oferowanego przez bank?
Nie. Mogą Państwo wybrać innego ubezpieczyciela, o ile polisa zapewnia ochronę wymaganą przez bank. Ubezpieczyciela można też zmienić w dowolnym momencie po podpisaniu umowy kredytu.
Czy lepiej kupić za gotówkę?
Oferta gotówkowa jest prostsza dla sprzedającego i nie zawiera warunku kredytowego, dlatego może wzmocnić pozycję w negocjacjach. To, czy zaciągnąć kredyt, jest decyzją finansową, którą podejmują Państwo wraz ze swoimi doradcami. Wpływ każdego z tych wyborów na harmonogram opisujemy w poradniku od oferty do kluczy, a cały proces w poradniku jak kupić nieruchomość we Francji.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.