W skrócie
Przed sprzedażą domu lub mieszkania we Francji sprzedający musi przedstawić dokumentację diagnostyczną (dossier de diagnostic technique, DDT): zestaw raportów sporządzonych przez certyfikowanego diagnostę i załączonych do umowy przedwstępnej (promesse de vente lub compromis de vente), a w jej braku do aktu sprzedaży. To, które raporty są wymagane, zależy od wieku budynku, jego instalacji, położenia oraz od tego, czy chodzi o mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej (copropriété). Dokumentacja służy informacji kupującego; nie jest ekspertyzą budowlaną i nie gwarantuje stanu domu. Niniejsza strona ma charakter ogólnej informacji, a nie porady prawnej; to, co obowiązuje przy danej sprzedaży, potwierdza Państwa notariusz (notaire).
Raporty i kiedy są wymagane
Listę raportów określa art. L271-4 kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa (Code de la construction et de l'habitation). Dokument, który w dniu podpisania aktu jest nieaktualny, należy zastąpić nowym.
| Raport | Kiedy jest wymagany | Ważność | Co mówi kupującemu |
|---|---|---|---|
| DPE, charakterystyka energetyczna | Każdy lokal mieszkalny, z nielicznymi wyjątkami, takimi jak wolnostojące budynki poniżej 50 m² | 10 lat | Klasy energetyczna i klimatyczna od A do G oraz szacunkowe roczne koszty energii |
| Audyt energetyczny | Dom lub budynek z kilkoma lokalami należący do jednego właściciela, w klasie E, F lub G | 5 lat | Wycenione programy prac poprawiających klasę |
| Ołów (CREP) | Budynek wzniesiony przed 1 stycznia 1949 roku | Bezterminowo, jeżeli nie stwierdzono ołowiu powyżej progu; 1 rok, jeżeli stwierdzono go powyżej progu | Ołów w powłokach malarskich i związane z nim ryzyko |
| Azbest | Pozwolenie na budowę wydane przed 1 lipca 1997 roku | Bezterminowo, jeżeli raport sporządzono od 1 kwietnia 2013 roku | Materiały zawierające azbest i zalecane działania |
| Instalacja elektryczna | Instalacja starsza niż 15 lat | 3 lata | Usterki stwarzające zagrożenie |
| Instalacja gazowa | Instalacja starsza niż 15 lat | 3 lata | Usterki, w tym takie, które wymagają odcięcia dopływu gazu |
| Termity | Gmina objęta zarządzeniem prefekta | 6 miesięcy | Obecne lub dawne występowanie termitów |
| Zagrożenia i zanieczyszczenia (état des risques) | Nieruchomość w strefie rozpoznanego zagrożenia | 6 miesięcy | Zagrożenia naturalne, górnicze i technologiczne, strefa sejsmiczna, radon oraz wcześniejsze szkody objęte odszkodowaniem z tytułu klęsk żywiołowych |
| Indywidualna oczyszczalnia ścieków | Nieruchomość niepodłączona do kanalizacji | 3 lata | Czy instalacja jest zgodna z przepisami i jakie prace są potrzebne |
| Hałas lotniczy | Nieruchomość w strefach od A do D planu ekspozycji na hałas lotniska | Nieokreślona | Strefa hałasu i miejsce, w którym można zapoznać się z planem |
| Grzyb domowy (mérule) | Gmina objęta zarządzeniem prefekta | Nieokreślona | Wzmianka w umowie, że strefa jest zagrożona |
| Urządzenie grzewcze na drewno | Tylko tam, gdzie wymaga tego lokalny plan ochrony powietrza | Nieokreślona | Czy urządzenie spełnia normę określoną w planie |
W przypadku mieszkania umowa musi także podawać powierzchnię prywatną lokalu obliczoną zgodnie z ustawą Carrez (loi Carrez); zarządca wspólnoty (syndic) prowadzi osobną dokumentację azbestową dla części wspólnych. Od 1 stycznia 2023 roku lokal zbudowany lub gruntownie wyremontowany na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia złożonego od tej daty otrzymuje również książkę lokalu (carnet d'information du logement), w której odnotowuje się wykonane prace.
DPE i audyt energetyczny
Klasa DPE pojawia się w każdym ogłoszeniu. Ogłoszenie dotyczące lokalu w klasie F lub G musi zawierać sformułowanie „logement à consommation énergétique excessive” (lokal o nadmiernym zużyciu energii).
- Świadectwa DPE sporządzone od 1 lipca 2021 roku są ważne dziesięć lat i mają pełną moc prawną. Starsze straciły ważność: sporządzone w latach 2013 do 2017 z końcem 2022 roku, a sporządzone od 1 stycznia 2018 do 30 czerwca 2021 roku z końcem 2024 roku.
- 1 stycznia 2026 roku współczynnik przeliczenia energii elektrycznej na energię pierwotną obniżono z 2,3 do 1,9. W rezultacie domy ogrzewane elektrycznie mogą uzyskać lepszą klasę. DPE sporządzone w 2025 roku lub wcześniej pozostaje ważne i jeżeli klasa się poprawia, można je bezpłatnie zaktualizować online, bez ponownej wizyty diagnosty.
- Rozporządzenie (arrêté) z 19 sierpnia 2026 roku od 1 stycznia 2027 roku ponownie obniża ten współczynnik, z 1,9 do 1,7.
- Przy sprzedaży domu lub budynku z kilkoma lokalami należącego do jednego właściciela w klasie E, F lub G sprzedający musi również dostarczyć audyt energetyczny, przekazywany podczas pierwszej wizyty. Od 1 stycznia 2034 roku obowiązek obejmie także lokale w klasie D.
Klasa ma znaczenie nie tylko dla rachunków za energię. Zgodnie z obecnym stanem prawa od 2025 roku lokalu w klasie G nie można wynająć na podstawie nowej ani odnowionej umowy najmu; klasę F zakaz obejmie w 2028 roku, a klasę E w 2034 roku. Jeżeli planują Państwo wynajem, warto czytać DPE z uwzględnieniem tego harmonogramu i zapoznać się z naszym przewodnikiem po wynajmie wakacyjnym.
Specyfika Lazurowego Wybrzeża
| Kwestia | Sytuacja w departamencie Alpes-Maritimes |
|---|---|
| Termity | Zarządzenie prefekta z 10 marca 2017 roku obejmuje 42 ze 163 gmin departamentu, w tym Antibes, Biot, Cannes, Mougins, Niceę, Valbonne, Opio i Roquefort-les-Pins, według mapy krajowej prowadzonej przez Cerema na zlecenie ministerstwa; Grasse nie figuruje na liście. Oficjalnym źródłem pozostaje prefektura |
| Grzyb domowy | Według tej samej mapy w departamencie nie obowiązuje żadne zarządzenie prefekta |
| Strefa sejsmiczna | Według Géorisques strefa 3 (umiarkowana) dla Antibes, Biot, Cannes, Mougins, Valbonne i Grasse; strefa 4 (średnia) dla Nicei, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet oraz wybrzeża od Villefranche-sur-Mer do Menton. Prefektura wskazuje, że ze względu na sejsmiczność raport o zagrożeniach dotyczy w praktyce każdej nieruchomości w departamencie |
| Radon | Według Géorisques potencjał radonowy klasy 3 w Cannes, Mougins i Grasse |
| Hałas lotniczy | Lotnisko Nice Côte d'Azur ma plan ekspozycji na hałas zatwierdzony w 2005 roku i zmieniony w 2020 roku; lotnisko Cannes-Mandelieu ma własny plan |
| Kanalizacja | Część willi na wzgórzach nie jest podłączona do kanalizacji; jeżeli dom ma indywidualną oczyszczalnię ścieków, raport na jej temat warto przeczytać szczególnie uważnie |
Raport o zagrożeniach obejmuje również plany zapobiegania pożarom lasów i powodziom oraz ustawowy obowiązek usuwania zarośli wokół domów położonych w lasach i w ich pobliżu (obligation légale de débroussaillement). Każde ogłoszenie musi informować, że informacje o zagrożeniach są dostępne na stronie internetowej Géorisques.
Jak czytać dokumentację przed podpisaniem
- Proszę poprosić o pełną dokumentację DDT przed podpisaniem compromis, a nie dopiero w dniu podpisania. Raport o zagrożeniach musi w każdym razie dotrzeć do Państwa przed rozpoczęciem biegu terminu na odstąpienie od umowy.
- Proszę sprawdzić datę każdego raportu w odniesieniu do podanych wyżej okresów ważności. Warto też sprawdzić, czy diagnosta figuruje w oficjalnym rejestrze certyfikowanych diagnostów prowadzonym przez ministerstwo.
- DPE należy czytać razem z audytem energetycznym, jeżeli został sporządzony; zawarte w nim wycenione scenariusze dają wstępny budżet na izolację, okna lub ogrzewanie.
- Proszę zwrócić uwagę na usterki wykazane w raportach dotyczących instalacji elektrycznej i gazowej. Nie zobowiązują one sprzedającego do naprawy, ale stanowią uzasadnioną podstawę do negocjacji.
- W przypadku willi z indywidualną oczyszczalnią ścieków proszę sprawdzić, czy instalacja jest zgodna z przepisami. Jeżeli nie jest, prace muszą zostać wykonane w ciągu roku od sprzedaży; jeżeli nie wykonał ich sprzedający, obciążają one kupującego.
- W przypadku mieszkania proszę porównać powierzchnię według ustawy Carrez z powierzchnią podaną w ogłoszeniu. Jeżeli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza o ponad 5%, kupujący może w ciągu roku od podpisania aktu żądać proporcjonalnego obniżenia ceny.
- Proszę zlecić wykonawcy budowlanemu lub rzeczoznawcy sprawdzenie tego, czego raporty nie obejmują: dachu, konstrukcji, murów oporowych i basenu.
Baseny nie wchodzą w zakres DDT. Ich zabezpieczenia i wymagane pozwolenia omawia nasz przewodnik baseny, rozbudowy i pozwolenia.
Gdy raportu brakuje lub jest błędny
Jeżeli w dniu podpisania aktu brakuje raportu dotyczącego ołowiu, azbestu, termitów, instalacji gazowej, instalacji elektrycznej lub oczyszczalni ścieków albo raport jest nieaktualny, sprzedający nie może w zakresie danej wady powołać się na klauzulę wyłączającą odpowiedzialność za wady ukryte (vices cachés). Jeżeli brakuje raportu o zagrożeniach, kupujący może dochodzić unieważnienia sprzedaży lub obniżenia ceny. Diagnosta odpowiada za błędy i musi być ubezpieczony. Etapy transakcji opisuje nasz przewodnik jak kupić nieruchomość we Francji, a jej przebieg w czasie przewodnik od oferty do kluczy.
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci za diagnozy?
Sprzedający. Prawo nakłada na sprzedającego obowiązek dostarczenia dokumentacji; ceny nie są regulowane, więc zależą od wielkości nieruchomości i liczby wymaganych raportów.
Czy mogę sprzedać dom w klasie G?
Tak. Niska klasa nie stoi na przeszkodzie sprzedaży. Sprzedający musi przedstawić DPE, a w przypadku domu także audyt energetyczny. Ogłoszenie musi ponadto informować, że lokal charakteryzuje się nadmiernym zużyciem energii. Ograniczenia dotyczą wynajmu, nie sprzedaży.
Czy w Antibes lub Valbonne potrzebny jest raport o termitach?
Tak. Obie gminy są objęte zarządzeniem w sprawie termitów obowiązującym w departamencie Alpes-Maritimes. W dniu podpisania compromis i w dniu podpisania aktu raport nie może być starszy niż sześć miesięcy.
Jak długo ważne jest DPE?
Dziesięć lat w przypadku DPE sporządzonego od 1 lipca 2021 roku. Wszystkie DPE sporządzone przed tą datą straciły ważność i przed sprzedażą trzeba je wykonać ponownie.
Czy ekspertyza budowlana wchodzi w zakres diagnoz?
Nie. DDT obejmuje określone przez prawo zagrożenia. Przy sprzedaży we Francji nie ma obowiązkowej ekspertyzy budowlanej, więc kupujący, który jej potrzebuje, zleca ją osobno.
Aktualizacja: 11 października 2026 r.